個人住房貸款不良處置

『壹』 銀行不良貸款會怎麼進行處置

商業銀行對不良貸款處置方式如下：
1、轉給資產管理公司。銀行將不良貸款轉讓給四大資產管理公司。債權一般需要打折出售。
2、司法執行。銀行可以通過向法院申請強制執行債務人名下資產。對不良貸款的進行拍賣，房產拍賣價格可能只有市場價格的五折至九折。本息總額面臨少許價格風險。
3、墊資過橋。第三人出資墊還銀行貸款，原貸款結清，銀行重新發放新貸款。墊資費用月息費合計約5%~6%。因為出資人的風險較大，可能出資人臨陣變卦。
4、其他處置方式。採用資產重組、破產清算、資產置換、債權轉股權等方式處置不良貸款。

『貳』 如被企業冒用個人名義貸款造成不良信用記錄時，該如何消除對個人住房貸款的影響

你需要拿出一定的證據證明你是受害者，然後到中國人民銀行消除不良信用記錄。

『叄』 福建省個人住房公積金貸款管理暫行規定的暫行規定

第一條 為規范個人住房公積金貸款管理，加快辦理個人住房公積金貸款，提高效率，根據國務院《住房公積金管理條例》、《個人貸款管理暫行辦法》（銀監會令〔2010〕2號）等有關規定，結合我省實際，制定本規定。
第二條 個人住房公積金貸款（以下簡稱「公積金貸款」）是指以住房公積金為資金來源，發放給住房公積金繳存職工定向用於購買、建造、翻建、大修自住住房的住房消費貸款。
第三條 住房公積金管理委員會(以下簡稱「管委會」)依照有關法律法規和政策，結合本地實際制定住房公積金貸款的具體實施方案。
住房公積金管理中心（以下簡稱「管理中心」）負責公積金貸款的管理運作，委託管委會指定的銀行業金融機構（以下簡稱「受託銀行」）辦理公積金貸款手續。
第四條 管理中心應規范公積金貸款的委託授權管理，加強對所轄分支機構公積金貸款業務的日常指導和監督。
第五條 公積金貸款的風險由管理中心承擔。 第六條 凡具有完全民事行為能力的住房公積金繳存職工，在繳存地購買、建造、翻建、大修自住住房時，可申請公積金貸款。
第七條 申請公積金貸款的繳存職工（以下簡稱「借款申請人」）應同時具備以下條件：
（一）具有合法有效的身份證明；
（二）申請貸款時正常連續繳存住房公積金達到規定的時限；
（三）具有穩定的職業收入，信用良好，有按期足額償還貸款本息的能力；
（四）已支付規定比例的首付款或首期資金；
（五）本人及其配偶均無尚未結清的公積金貸款；
（六）同意按照管理中心的規定提供擔保。 第八條 公積金貸款額度由管理中心根據借款申請人家庭收入、住房公積金繳存額、住房總價款、抵（質）押物價值等進行綜合測算確定，不得超過管委會確定的公積金貸款最高額度和抵（質）押物價值的70%（如遇國家政策調整，按照新的政策執行）。借款申請人公積金貸款月應還款額與其本人及其配偶個人信用報告中反映的已有各項貸款月應還款額之和，占借款申請人家庭月收入之和的比例控制在50%以內。
第九條 貸款期限可以控制在借款人法定退休年齡順延5年內，但最長不超過30年；大修自住住房的，貸款期限最長不超過10年。
第十條 公積金貸款不足以支付住房總價款時，借款申請人可向受託銀行申請配套商業性個人住房貸款。配套商業性個人住房貸款的額度由受託銀行自行確定，貸款期限、擔保方式和還款方式等均應與公積金貸款相一致。
第十一條 公積金貸款利率按照中國人民銀行有關規定執行。 第十二條 公積金貸款按下列程序辦理：
（一）借款申請人向管理中心或受託銀行提交規定的申請材料；
（二）管理中心對申報材料按規定進行審查，並在7個工作日內作出准予貸款或者不準貸款的決定，同時通知借款申請人；
（三）受託銀行和借款申請人簽訂借款合同。對於需要由房地產開發單位提供階段性擔保的，借款申請人應在簽約後將借款合同送房地產開發單位蓋章確認；
（四）受託銀行和借款申請人在簽約後按照借款合同約定辦理擔保手續。採用抵押擔保方式的，房屋登記機構應在收件後10個工作日內辦妥抵押登記手續；採用質押和保證擔保方式的，受託銀行應在管理中心約定時間內辦妥擔保手續；
（五）辦妥擔保手續後，管理中心和受託銀行應在規定時限內將貸款資金劃入借款合同約定的收款賬戶。
第十三條 借款申請人申請公積金貸款，應提交下列材料：
（一）具有法律效力的身份證件、戶籍證明以及婚姻狀況證明；
（二）合法有效的購買（建造、翻建、大修）自住住房的合同或協議；
（三）首期款支付憑證；
（四）收入證明；
（五）個人信用報告查詢授權書；
（六）管理中心規定的擔保材料；
（七）購買、建造、翻建、大修等不同貸款用途分別提交管理中心規定的相應材料。 第十四條 各管理中心應當與受託銀行簽訂委託貸款協議，明確委託事項及雙方權利和義務。
第十五條 各管理中心視申報備案樓盤的開發進度，適時受理開發企業提交的備案材料，及時發放住房公積金貸款。
第十六條 管理中心應建立公積金貸款面簽制度，借款申請人委託他人辦理的，應出具委託公證書。
第十七條 管理中心應加強公積金貸款審核審批管理，建立初審、審核、審批的三級貸款審批制度。通過審貸會方式進行審批要加快審批進度。
第十八條 管理中心應加強對借款合同的管理，規范借款合同主要條款，對借款合同填寫的准確性和完整性開展日常性審查。
第十九條 公積金貸款原則上應採用抵押擔保方式，各地可結合本地實際採取質押、保證等其他擔保方式。採用抵押擔保方式的，除新購商品房和保障性住房外的抵押物均應進行評估。
第二十條 管理中心應加強資金流動性風險管理並制定流動性風險應急預案。住房公積金貸款（含保障性住房建設貸款）使用率超過75%時，管理中心應適時啟動應急預案。 第二十一條 管理中心負責貸後檢查、風險監測、貸款回收、擔保債權管理、借款合同變更、逾期貸款催收、不良貸款處置、貸款檔案管理等工作，確保貸款資金安全。
第二十二條 借款人應當按照借款合同約定償還貸款本息。貸款期限在1年以內（含1年）的，實行到期一次還本付息，利隨本清；貸款期限在1年以上的，實行按月分期歸還貸款本息，借款人可選擇等額本息或等額本金還貸方式。
第二十三條 借款人申請變更借款合同的，須經借貸雙方協商同意，經管理中心批准後依法簽訂變更協議。變更協議生效前，原合同繼續有效。
還款期內，借款人可按照借款合同約定，部分或全部提前償還貸款本息。
第二十四條 貸款期間發生下列情形之一的，管理中心或受託銀行有權對借款人、擔保人採取一種或數種債權保護措施，借款人應承擔全部違約責任：
（一）借款人採用欺詐手段隱瞞真實情況，提供虛假證明材料；
（二）擅自改變貸款用途或挪用貸款；
（三）借款人未按合同約定的還款計劃連續3個月或累計6個月未按時償還貸款本息；或在合同到期後未歸還貸款本息；
（四）借款人捲入經濟訴訟糾紛案件中不能正常履行償還貸款本息義務；
（五）借款人死亡、宣告死亡、宣告失蹤或喪失民事行為能力，若無繼承人、受遺贈人、法定代理人，或其已繼承財產的法定繼承人、受遺贈人、法定代理監管人拒絕履行借款合同；
（六）抵押人未經管理中心或受託銀行書面同意，將抵押物拆遷、出售、轉讓、贈與，或將抵押物、質押物重復抵押、質押；
（七）借款人拒絕或阻撓管理中心、受託銀行對貸款使用情況進行監督檢查；
（八）保證人違反保證合同或喪失保證能力、抵押物被徵收、損毀不能清償債權、質押物價值明顯減少影響債權實現的情況下，未按管理中心要求提供新的擔保措施；
（九）違反借款合同規定的其他行為。
第二十五條 債權保護措施包括：
（一）限期糾正違約行為；
（二）中止借款人尚未提取的貸款，收回部分或全部貸款本息；
（三）按規定計收逾期利息和罰息；
（四）按照合同約定提前處分抵押物或質押物，清償貸款本息；
（五）按照合同約定提前追索保證人的連帶保證責任；
（六）依法追償貸款本息；
（七）追究借款合同約定的其他違約責任。
第二十六條 管理中心應建立公積金逾期貸款催收機制，明確催收工作責任，加強逾期貸款管理。借款人不能按合同約定期限歸還當期應還貸款本息的，按中國人民銀行有關規定計收罰息。形成逾期貸款的，應當依照借款合同約定進行處置，並在借款人住房公積金賬戶內直接扣收逾期貸款本息和罰息；處置後形成貸款損失的，應當按照財政部《住房公積金貸款呆賬核銷管理暫行辦法》的規定申報呆賬核銷。
第二十七條 借款人結清公積金貸款後，管理中心或受託銀行應及時辦理貸款清戶和抵押（或質押）登記注銷手續。
第二十八條 管理中心應按照《福建省住房公積金檔案管理暫行規定》要求，做好公積金貸款檔案的歸檔、保管、利用、銷毀和移交等管理工作。
第二十九條 管理中心應加強對受託銀行日常公積金貸款業務的管理和監督，按照《福建省住房公積金金融業務受託銀行年度考評試行辦法》開展受託銀行公積金貸款年度考評工作。 第三十條 借款人及其所在單位或相關機構利用虛假材料騙取公積金貸款的，管理中心應當按照借款合同約定終止合同、停止支付或提前回收全部貸款，並按以下規定予以處理：
（一）借款人提供虛假材料騙貸的，管理中心應將有關情況書面告知職工所在單位、其主管部門或當地監察機關，同時5年內不受理其公積金貸款申請；
（二）借款人所在單位出具虛假證明造成騙貸的，管理中心應提請當地監察機關或其主管部門依法依紀追究所在單位直接責任人員和相關領導責任；
（三）有關單位或個人涉嫌偽造印章、證件、合同、發票等造成騙貸的，管理中心應提請當地公安機關處理；
（四）管理中心應對騙貸的借款人、單位和個人進行登記備案，並通過管理中心網站或當地媒體予以曝光。
第三十一條 凡繳交單位未辦理正常緩繳手續，借款人在貸款手續完成後即惡意停止繳交住房公積金連續12個月或累計15個月的，管理中心有權提前終止借款合同，提前收回全部貸款余額。
第三十二條 管理中心及其工作人員未按照有關法律法規履行職責，造成貸款風險或損失的，按照有關規定追究相關人員的責任，構成犯罪的提交司法機關依法追究其法律責任。
第三十三條 受託銀行及其工作人員違反規定或委託貸款協議約定的，管理中心可按照有關規定追究其相關責任，要求限期整改，並可依據《福建省住房公積金金融業務受託銀行年度考評辦法》，採取下調委託業務手續費等處罰措施，直至撤銷其承辦資格。 第三十四條 個人商業性購房貸款轉公積金貸款應參照《關於開展個人商業性購房貸款轉住房公積金貸款工作的指導意見》（閩建金管〔2011〕10號）和本規定執行。
第三十五條 在借款合同履行過程中如發生糾紛的，相關當事人可依照借款合同約定進行協商；協商不成的可向所在地人民法院起訴或提請仲裁機構仲裁。
第三十六條 各設區市應根據本規定修訂本地區公積金貸款管理規定，並報福建省住房和城鄉建設廳備案。
第三十七條 本規定由福建省住房和城鄉建設廳解釋。
第三十八條 本規定自2013年1月1日起施行。

『肆』 不良貸款的處理方式有哪些

不良貸款的處理方式，一般主要是現金回收。還有一個是資產重組。也可以資產證券化。

『伍』 急！！！個人住房貸款風險管理的意義

個人住房貸款在房地產市場快速發展的帶動下獲得了迅猛發展，個人住房貸款規模在銀行資產中的比重迅速上升，不少商業銀行也將個人住房信貸視為低風險的信貸品種，並將其作為信貸業務擴張的重點。下表顯示1997—2001年5年間，我國個人住房貸款余額增加了近33倍，銀行信貸資產權中提高了近20倍。
但在當前特定的金融市場環境下，個人住房貸款對商業銀行來說，並不見得就是低風險的金融產品。在特定意義上說，當前商業銀行個人住房貸款所面臨的潛在風險還要高於其他貸款類型。事實上，個人住房貸款有面積分散、技術大、期限長的特點，潛在風險很大。如果商業銀行不能對當前個人住房貸款面臨的潛在風險進行有效的識別與控制，那麼，未來個人住房貸款的快速擴張反而可能成為商業銀行的一個不容忽視的風險源。因此，當前應當把完善個人住房信貸風險作為商業銀行風險管理的重點。 個人住房貸款所面臨的風險
(一)銀行的流動性風險
對於銀行來說，個人住房信貸等中長期貸款的快速增長和比率的迅速提高，可能會帶來流動性風險。流動性風險是指銀行無力為資產的增加或負債的減少提供融資，即無法以合理的成本吸收負債或以合理的收益變現實現資產來滿足儲戶提取存款、客戶合理的貸款或其他即時的現金要求而使銀行遭受損失或引發危機的可能性。我國住房貸款沒有實現證券化，銀行房貸資產變現能力較差。同時也沒有完善的住房二級市場，銀行處置抵押房產很困難，流動性風險化解難度大。當貸款購房的概念普及以後，處置抵押房產的需求將強烈起來。
(二)個人的信貸風險
信貸風險是指借款人不按約償還貸款給銀行帶來損失的可能性。從信用風險的角度來看，個人住房信貸所帶來的是借款人由於家庭、工作、收入、健康等因素的變化，不能按期或無力償還銀行貸款，被迫違約放棄所購房屋，從而給銀行利益帶來損失的違約風險。由於信息不對稱，銀行無法准確判斷借款人是否誠實守信和是否具有持續的償還能力。而中國目前個人住房貸款中的浮動利率制度，使得貸款者承擔了相當大比率的利率風險，這使得貸款者在利率上升周期中出現貸款違約的可能性加大。
(三)貸款中的操作風險
從操作風險的角度看，由於缺乏必要的相關法律約束，再加上各大商業銀行之間激烈的競爭，銀行的房貸部門有時為了擴大其業務范圍，競相降低貸款人的首付比例，或者放鬆貸款人的審批條件。在操作過程中，沒有嚴格的抵押住房登記制度，貸款的前台、中台與後台沒有進行責任上的嚴格區分，對客戶的資信情況沒有進行嚴格把關。從當前的情況看，目前各商業銀行在同一城市經辦個人房地產信貸業務網點偏多，在授權不嚴格的情況下，貸款者可以在多家銀行的經營網點同時申請小額住房貸款，一旦貸款人無力償還，抵押物往往很難處置，資產無法分割，也沒有相應的法律保障拍賣、折價程序的順利實施。 完善個人住房信貸風險管理
(一)改善個人信用風險的識別與評估環境
較為理想的目標，當然是要著手建立一個完善的個人信用體系，該體系的核心是個人信用制度，即能證明、解釋與查驗自然人資信，能夠監督、管理與保障個人信用活動規范發展的一系列具有法律效力的規章制度與行為規范，包括個人信用登記制度、個人信用評估制度、個人信用風險預警制度、個人信用風險管理制度、個人信用風險轉嫁等。這就需要設立專門的信用機構，信用授予人將信用消費者日常在金融機構和商業機構的信用支付情況連續地提供給信用機構，由信用機構將這些信息匯同來自司法、稅務等機構的公眾記錄加以整理、分析，記入該消費者的歷史檔案，當授信人面對消費信貸申請時，可以從信用機構獲得申請人的信用報告，並據此做出決策。由於信用機構的建立還有待時日，銀行為了化解信用風險，必須在其審批個人住房貸款的過程中扮演好信用機構的角色，將個人信用作為考查的重點，設立相關的個人信用檔案，這里最為關鍵的就是建立專業化、規范化、初具規模的資料庫，為信用管理打好基礎，對已有借款人以及貸款申請人違約的可能性做出預測，並建立信用缺失的預警機制，一旦發生信用危機，就可以立即採取補救措施。目前，我國的部分城市建立了針對本市居民的個人徵信系統，實際上這些信息的採集對於進行個人住房貸款的風險判斷並不足夠，同時，還應當鼓勵個人信用信息在金融機構之間的共享，因為貸款人可能同時在不同的金融機構或者同一金融機構設立在不同地區的營業網點申請住房貸款，信息的共享使借款者更加高效、准確地做出決策。 (二)應積極鼓勵商業銀行採取市場化的手段轉移風險
首先，逐步推行住房抵押貸款二級市場的建立，即房地產抵押債權轉讓市場，房地產貸款由貸款銀行或其他金融機構創造出來以後，再轉售給其他投資者，或者以抵押貸款為擔保、發行抵押貸款債券的市場。通過一級市場與二級市場的銜接，提高銀行資金的流動性，一方面，銀行通過發行抵押貸款債券可以獲得充足的資金滿足個人信貸需求，另一方面，貸款的額度與債券發行量相匹配，分散了流動性風險一在此基礎上，住房貸款的證券化應當提上日程。
(三)推進房地產抵押貸款證券化其作用可以有效地分散和轉移風險
住房抵押貸款經過證券化處理以後，發行的證券可以在證券二級市場上自由地流通轉讓，這樣住房抵押貸款面臨的各種風險均可以通過證券市場得到轉移。另一方面以住房抵押貸款為擔保發行證券之後，集中在銀行的住房抵押貸款風險就被分散到眾多的投資者手中，使每個參與者都能把風險控制在與收益對稱的可接受范圍內。由於抵押證券不以具體的房地產為標的物，而是一組房地產的組合所對應的住房抵押貸款集合，是一種住房抵押貸款的投資組合，個別違約或抵押風險就顯得微不足道，因而可以有效地分散違約風險和抵押的風險，使損失得以減少。
(四)預警機制防風險
從完善和健全制度的角度出發，制定了《個人住房貸款操作規程》、《個人貸款檔案管理規程》以及其
他各類相應的補充規定，將個人住房貸款業務的具體操作標准化、統一化；從建立內部制約機制著手，嚴格按照信貸新規則的要求，執行審貸分離，落實貸款各個環節的責任人；從風險控制的角度出發，採取一些較為有效的風險防範措施，如充分利用市房地資源局數據資料庫提供的資源，以確保房地產交易的真實性、房產抵押登記的有效性；藉助個人徵信系統的資源，對借款人的資信情況進行調查，從源頭上有效遏制了不良貸款的發生。
(五)推進房地產融資的多元化
目前，我國房地產金融以債權融資為主，股權融資比例較小，其融資格局較單一。根據統計估算，80％左右的土地購置和房地產開發資金都直接或間接地來自商業銀行信貸。而在成熟的房地產金融市場上，房地產開發和經營的融資不僅有債權融資和股權融資兩種基本形式，且在債權和股權融資一級市場以外，還存在著發達的證券化二級市場。推動房地產融資的多元化，有助於降低房地產融資對於銀行信貸的過分依賴。
(六)提高個人按揭貸款的成數
這對購房者來說，肯定要增加個人承擔貸款風險的壓力，擠壓一些個人住房虛假的需求。同時可以減小商業銀行的貸款風險。不過，這些影響與作為不會太大。最為重要的是，近年來，國內一些商業銀行個人住房信貸翻倍地增長，不在於按揭成數高低，而是對個人住房貸款審查往往是只是形式，例如，不管個人收入水平如何、信用如何，只要在律師事務所開出所需要的證明就可能辦理。如果對個人住房貸款審核按銀監會的指引執行(即個人住房貸款每月還款額不得少於個人收入50％)，那麼就可以把一些貸款條件不合格的人拒絕在外。這樣做不僅可以讓整個房子需求降下許多，也減少商業銀行個人住房貸款可以面臨的風險。個人住房抵押貸款風險管理需政策支持
在一些發達國家中，政府設立專門機構對個人住房抵押貸款提供擔保，購房者違約，政府機構代為承擔清償貸款本息的責任。如美國聯邦政府設有聯邦住房管理局、退伍軍人管理局等機構，為中低收入家庭和退伍軍人提供個人住房貸款擔保，不僅使美國眾多的家庭取得貸款購買住房的機會，而且降低了個人住房貸款的風險，同時還吸引了私人保險機構介入住房抵押市場。政府提供保險、保證，乃至出資設立金融機構，並不意味著政府要拿出大量資金，它只是表明政府堅定地立於一種「最終貸款者」的地位上，其要旨是給借貸雙方以信心，並為整個融資活動確定規范。這種政府對抵押貸款市場的干預，是一種間接干預。
總之，近幾年，國內房地產業作為國民經濟的支柱產業，它在帶動國內經濟走出通貨緊縮，保持國內經濟持續快速增長起到了巨大的作用。但是，由於一些地方的房地產投機炒作嚴重，一些房地產商用種種方式來製造民眾非理性消費，從而造成一些地方住房價格快速上漲。如果這種趨勢任其發展，導致房地產泡沫，不僅會增加銀行的巨大風險，也可能會傷害整個國內經濟持續穩定的發展。因此，本次政策調整不僅強化民眾的利率風險意識，強化了需求者對未來資金價格形成較合理的預期，也有利於商業銀行個人住房貸款利率管理及風險定價機制形成。夠不夠。

『陸』 提前還清住房貸款不良記錄幾年消除

還清貸款後5年，不良記錄消除。

個人住房貸款是指銀行向借款人發放的用於購買自用普通住房的貸款。借款人申請個人住房貸款時必須提供擔保。
個人住房貸款業務是商業銀行的主要資產業務之一。他是指商業銀行向借款人開放的，用於借款人購買首次交易的住房（即房地產開發商或其他合格開發主體開發建設後銷售給個人的住房）的貸款。

『柒』 農行房貸逾期5天怎麼辦

及時還款就行。

容時逾期

在還款日到期當天，如果持卡人沒有能夠及時還款，是有一個寬限期的，在寬限期之內還上錢不會罰息，也不會上傳到徵信系統。但是如果超過了寬限期仍然沒有還錢，那就很有可能被上傳到個人徵信系統。每個銀行的寬限期也是不一樣的（這個是自然日，不是工作日）。農行寬限期從3天至9天不等。

(7)個人住房貸款不良處置擴展閱讀

逾期後果

第一個月出現逾期還貸，銀行就會通知買房人。因為有的人不是惡意逾期還貸，可能是因為出差、家庭變故等多種原因而導致的。

第二月，買房人還是逾期還貸的話，銀行的人員就會上門或是直接到其所在單位催討。

第三月，買房人還是無法還貸，銀行就會給他發函。此時，也標志著處置買房人的房產已經進入了司法程序。

『捌』 住房貸款期間有多次逾期，產生不良記錄該怎麼辦

其實這個問題還是很難回答的，如果想要得到專業的答案，建議還是去銀行仔細的詢問清楚。在這里估計很難找到專業的回答的。

『玖』 個人住房貸款銀行沒通知貸款什麼時間下來由此產生不良記錄怎麼辦

可以向銀行申請消除不良記錄，不過消除的可能非常低，理由如下：
1、還貸的時候銀行都會發送通知還貸的簡訊；
2、一般銀行扣款如果有差額，在兩天內補交上不會產生不良記錄；
3、一般如果超期一個月銀行會打電話進行通知。
另外如果只有一次一個月不良記錄的話，對於個人金融影響不大。而且現在五年以上的不良記錄一般會消除不顯示。

『拾』 不良系統內存款賬戶有餘額存在的風險點是什麼

2021年以來，房地產市場外部環境壓力明顯增加，融資條件收緊、部分房企爆雷導致房地產風險暴露，房地產對公貸款質量明顯惡化，對公不良貸款明顯「雙升」。
本刊特約作者 方斐／文
近期市場對房地產領域風險擔憂加劇，對房地產可能的應對舉措和穩增長的政策預期略悲觀，加上對經濟基本面的擔憂加劇更增加了對房地產風險的悲觀預期。實際上，2021年以來，房地產市場外部環境承壓，部分房企違約風險暴露，銀行的房地產對公不良貸款也明顯「雙升」，投資者擔心房地產沖擊銀行資產質量。不過，盡管房地產貸款風險上行需要重視，但從總量角度來看，對銀行總體資產質量影響有限，而龍頭銀行當前的資產質量處於歷史最佳狀態。
房地產風險敞口究竟幾何
近期市場對於房地產領域相關風險有一定程度的擔憂，從披露相關數據的上市銀行2021年上半年的情況來看，可能涉及房地產領域的相關風險敞口可以從狹義和廣義菱格角度來分析。
首先看狹義敞口，主要是指貸款，2021年上半年，上市銀行對公房地產貸款共計7.89 萬億元，占總貸款比重的為6.65%，加上零售按揭貸款共計32.65萬億元，占總貸款比重約為27.56%，兩者合計占總貸款、總資產的比重約為34.2%、18.4%；其次看廣義敞口，包含表內外非標貸款，其中，表內非標投資中或有部分資金流向了房地產領域，2021年上半年，上市銀行非標投資金額共計5.62萬億元，占總資產的比重約為2.55%，國有大行、股份制銀行、農商行非標投資佔比較低，分別為0.68%、4.86%、3.40%，而城商行佔比相對較高，達到10.22%；在表外理財中也有一定資金通過非標投資流向了房地產領域。上市銀行目前披露的數據有限，而上半年理財協會數據顯示，理財資金中投向非標的規模約 為3.75萬億元，約為3.5萬億元商業銀行總資產的1.1%。
值得注意的是，非標投資並非所有資金都投向房地產，一般銀行資產投向的風險偏好較為一致，如果某家銀行信貸業務中地產相關貸款佔比較高，那麼非標投資中相關業務的佔比也往往相對更高。此外，國盛證券統計的非標項目的統計口徑為金融投資中底層資產為信託、資管、理財、類信貸（或票據）、未明確歸類的權益類投資、ABS的部分。經過多年的監管調整，很多產品的實際投向為標准化的債券類資產。且項目類非標產品的投向除了地產以外， 還包括基建等，以上數據僅為粗略統計。
從信用風險的角度來看，按揭貸款具有強抵押和相對分散的特徵，風險較為有限，歷史數據顯示，上市銀行按揭貸款不良率基本在0.5%以下，從這個角度來看，需要關注的房地產信用風險主要是對公房地產貸款及表內外非標。
上半年，老16家上市銀行對公房地產貸款不良率為1.8%，相比2020年提升了0.41個百分點。最近兩年，銀行報表房地產不良率有所提升，這一方面來自於房地產政策相對收緊，房企經營壓力加大；另一方面也有銀行主動加大表外資產轉表內力度（部分確認為不良並消化）、不良貸款確認標准趨嚴（上半年上市銀行不良/逾期已達到104%）的因素。
不過，需要注意的是，不同銀行之間的分化較大，重點需要關注的領域主要是各家銀行的對公房地產貸款佔比（最直接的信用風險敞口）、表內外非標中投向房地產領域的情 況以及撥備墊情況。過去幾年，大多數銀行加大了表內外、信貸與非信貸資產的撥備計提力度，到2021年上半年，上市銀行整體撥備覆蓋率已提升至225%，廣義撥貸比（資產減值准備/（貸款+非標））達到了3.17%，應對房地產相關風險抵禦能力也更強。我們可以以招商銀行為例，其對公房地產貸款規模、非標投資分別為4045億元、2739億元，而其信貸+非信貸撥備池為2397億元、274億元，即便其房地產相關資產不良率達到 10%，其撥備池也可以完全覆蓋、消化。
分個股來看，經營更加市場化、主要業務與戰略方向不在房地產領域、且撥備充實的優質銀行相關風險敞口或更小，風險也更為有限。如招商銀行對公房地產貸款占總貸款的比重僅為7.5%，非標投資占總資產的比重僅為3.08%；寧波銀行按揭、房地產貸款佔比僅為4.3%、4.6%，明顯低於其他可比銀行。招商銀行、寧波銀行的撥備覆蓋率則分別高達 439%、510%，廣義撥貸比達到了4.72%、3.3%。
值得關注的是，2020年疫情後，銀行業大力處置不良資產，截至2021年6月末，41家A股上市銀行的合計不良率降低至1.41%，較2020年年末下行7BP，與此形成鮮明反差的是，房地產對公貸款的質量明顯惡化。東吳證券統計完整的26家上市銀行的數據顯示，房地產對公貸款不良「雙升」，合計不良率從2018年年末的0.93%上升至2021年6月末的1.77%，拖累總體資產質量。相比之下，個人住房貸款的資產質量仍然優異，與對公房地產貸款差別明顯，數據完整的18家上市銀行2021年上半年個人住房貸款不良率「雙降」，多數銀行的個人住房貸款不良率都回落或保持低位。因此，我們強調房地產貸款的風險敞口主要集中在對公貸款，這從另一側面證明對個人住房貸款的資產質量無需擔憂。
融資條件收緊、部分房企爆雷導致房地產風險暴露，房地產對公不良貸款明顯「雙升」，拖累資產質量。2021年以來，房地產市場外部環境壓力明顯增加，尤其是高負債率的激進型房地產公司經營困難，公開市場中涉及房地產企業的債務違約也頻繁發生。對於銀行而言，部分陷入債務違約的房地產公司難以償還本息，同時從貸後管理的角度來看，銀行也會主動考量市場環境，將有潛在風險的房地產公司貸款納入關注類或不良貸款的口徑，因此，房地產對公貸款的不良「雙升」是必然情形。此外，「兩道紅線」嚴格限制房地產貸款額度，導致融資難度加大，而融資條件收緊的預期形成後，各家銀行審批貸款也會更審慎，從而進一步加大房地產公司的現金流壓力。東吳證券根據2021年6月末的財務指標估算，仍有15家上市銀行未來需要繼續降低房地產貸款佔比，據此判斷，房地產對公貸款將進一步降速甚至收縮。
截至2021年6月末，41家上市銀行的對公房地產貸款佔比僅為6.35%，盡管不良貸款突增，但對上市銀行總體資產質量的影響有限。以26家數據完整的上市銀行為樣本組合，截至2021年6月末，總不良貸款金額中7.2%是房地產對公貸款，其實多數銀行的房地產對公貸款對不良的貢獻度並不高。根據測算，如果下半年樣本銀行的房地產對公不良貸款總金額再增加50%，同時合理假設2021年年末總貸款環比6月末增長3%，則對總不良貸款率的邊際提高幅度僅為1BP，即便在極端假設下，房地產對公貸款的不良金額翻番，對總不良率的邊際提高幅度也只有6BP。
銀行涉房業務風險整體可控
最近幾個月，由於不斷有房地產企業出現債務危機，使得市場擔心房地產債務風險可能對銀行造成拖累，那麼房地產風險對銀行的沖擊究竟如何，我們可以重點分析涉房業務風險對銀行的影響。
銀行參與房地產業務融資方式包括表內貸款、房地產債券、非標及相關ABS等。涉房類貸款是銀行表內貸款的重要組成部分。以16家銀行為例，截至2021年二季度末，對公房地產貸款余額和個人住房貸款余額合計占總體貸款余額的比例為33%。從全行業來看，央行披露的金融機構貸款投向統計報告顯示，二季度末，中國房地產貸款余額為50.78萬億元，占金融機構貸款余額的比例為27.37%。其中，房地產開發貸款余額為12.3萬億元，個人住房按揭貸款余額為36.58萬億元。非貸款部分如果參考招商銀行披露的房地產廣義口徑風險業務余額結構，非貸款部分規模與貸款部分比例約為1:1，可以估算房地產非貸款的部分風險業務敞口可能為12萬億元左右，與貸款部分合計敞口或約63萬億元。
總體來看，截至2020年年末，銀行通過表外理財參與房地產融資的規模可能不高於2.7萬億元，占整體銀行理財的比例可能不高於10.43%，占同期商業銀行總資產的比例或不足1%。
我們先對銀行貸款部分進行分析。銀行在表內通過信貸投放參與房地產融資。佔比較高的個人住房按揭貸款部分一直是銀行優質的信貸資產，不良率長期處於較低水平。個人住房貸款的優點是客戶分散（風險分散）、抵押充足（房產本身價值較高）。對公房地產開發貸款容易受周期波動的影響，隱含較大的風險。受近些年宏觀經濟增速換擋、經濟發展動能切換以及政策持續趨嚴等因素的影響，對公不良率有所抬升。
天風證券擬測算在房地產業務風險暴露時，銀行不良率和撥備覆蓋率的變化程度，用來評判銀行是否有足夠的風險承受能力。具體思路如下：首先，綜合觀測周期和銀行業不良貸款的暴露節奏，以年度為頻率估測銀行業貸款不良率的變化。悲觀估計，考察最壞情形，假設銀行業涉房貸款不良率的上升幅度達到歷史上的年度峰值。具體峰值參考2007-2021年上半年末銀行業的數據，對公和個人涉房貸款不良率最大增幅分別取39BP和10BP。
那麼，對公和個人涉房貸款合計新增不良余額可能為844.97億元。靜態測算下，銀行業不良率最多抬升5BP、撥備覆蓋率最多下滑5.68個百分點至187.55%。即在我們相對悲觀估計下，銀行撥備仍然厚實，抵禦風險能力充裕。即便非涉房類貸款不良率上升，銀行的風險承受能力仍然可觀。考慮到房地產行業涉及上下游企業較多，我們將假設進一步拓寬至全部信貸資產，仍然按照前述思路進行測算。假設對公和零售貸款不良率上升幅度達到歷史年度峰值，即兩者分別上升60BP和18BP。靜態測算下，銀行業在最壞情況下不良率最多抬升53BP，撥備覆蓋率最多下滑44.62個百分點至148.61%，略低於150%的傳統紅線，但仍高於7號文規定的120%的監管底線。
由於上市銀行具備較強的風險承受能力，下面我們以40家上市銀行個股為例，即將前文測算思路應用至上市銀行，來分析銀行個體是否有足夠的風險承受能力。測算方法大體一致，我們測算上市銀行在最差情況下的風險承受能力。
以上市時間較長的16家上市銀行為參考標的，分別選取其不良率歷史上的年度最大增幅。對該類最大值進行算術平均，以此作為上市銀行不良率的最大可能增幅。即評判歷史最壞情形下銀行的風險承受能力，結果為對公和個人涉房類貸款不良率上升幅度最多為97BP和13BP。
由此可知，在悲觀估計下對公和個人涉房貸款合計新增不良余額最多為1192.24億元。靜態測算下，銀行業不良率最多抬升10BP，撥備覆蓋率最多下滑14.24個百分點至 211.02%。上市銀行整體仍保持較強的風險抵補能力。在該情形下，只有4家銀行撥備覆蓋率降至150%以下，但仍高於120%。
悲觀測算下，上市銀行風險承受能力仍然較強。延續上述測算思路，假設非涉房貸款不良率受到涉房類貸款拖累，我們同樣將假設進一步拓寬至全部信貸資產；假設對公和零售貸款不良率上升幅度達到歷史年度峰值，即分別達到51BP和39BP，由此可得總體不良新增可能為5782.52億元，不良率最多抬升46BP，撥備覆蓋率最多下滑55.54個百分點至169.72%，風險抵補能力仍維持較高水平。在該情形下，只有11家銀行撥備覆蓋率降至150%以下，僅有3家銀行降至110%-120%之間。
在上述測算的基礎上，我們可以更進一步對上市銀行資本情況進行測算。我們測算不良新增對核心一級資本充足率的影響。假設新增不良貸款按照150%的比例計提減值損失。實際上該假設較為極端，原因在於如果考慮到不良貸款的處置和轉讓，銀行計提的減值損失通常只需要和不良凈新增額維持對應的比例，所以減值損失和不良貸款毛新增額的比例一般會小於150%。我們在核心一級資本的計算中，扣減新增不良貸款余額的150%，可得上市銀行整體在前述兩種情形下核心一級資本充足率最多分別下滑13BP和62BP至10.66%和10.17%，總體仍處於較為充足的水平。
之所以在上述悲觀情形測算下，上市銀行仍顯示出較強的風險承受能力，主要得益於其資產質量近年來持續夯實。截至2021年半年末，商業銀行關注率加不良率比上年末下降29BP至4.12%，處於2016年以來的最低水平，隨著不良貸款的確認更加嚴格，銀行資產質量不斷改善。以上市銀行為例，截至2021上半年末，從逾期90天以上貸款偏離度（占不良貸款的比例）來看，絕大多數上市銀行不超過90%。
如上所述，除表內貸款部分外，銀行還通過表外理財非標等形式參與房地產業的融資項目。總體來看，不但貸款部分有充足的撥備來覆蓋風險，而且表外理財部分風險同樣可控。
根據天風證券的分析，首先，表外部分的凈值變動不會直接影響銀行的盈利。資管新規要求銀行打破剛兌，實現凈值化轉型。雖然表外的房地產業風險暴露可能會對少數理財產品的收益率和凈值形成階段性的沖擊，但因為銀行不承擔兌付責任，所以不會直接影響到銀行的盈利水平。而且考慮到房地產底層資產在理財中佔比較低，銀行理財也有足夠的操作空間消化規模和凈值波動造成的不利影響。
其次，銀行理財產品中風險相對較高的房地產開發融資業務佔比不大。可以以信息披露較為詳盡的招商銀行的數據進行分析，截至2021年上半年末，招商銀行境內公司房地產廣義口徑風險業務余額 （含實有及或有信貸、債券投資、自營及理財非標投資等業務，不含個人住房貸款）中，境內公司貸款余額佔比只有51.62%。截至2020年年末，金融機構的房地產開發貸款余額為11.91萬億元，如果假設房地產對公貸款與非貸款余額之比接近1:1，則金融機構房地產非貸款融資規模可能在12萬億元左右，其中主要是由債券投資和資管產品組成。如果以銀行理財占資管市場的比例（約為 22.65%）進行簡單估計，則投向房地產的銀行理財規模可能不高於2.7萬億元，占整體銀行理財的比例或不高於10.43%，占同期商業銀行總資產的比例不足1%。而且，由於銀行的風險偏好低於私募、信託等非銀機構，所以銀行理財中投向房地產的比例較測算值應該再降一個台階。
第三，銀行正在積極處理非標資產，逐步縮小高風險業務敞口。以社融結構中的新增委託貸款和信託貸款來衡量表外非標規模的變化趨勢。2018年以來，受資管新規的影響，委託貸款和信託貸款之和長期保持下降趨勢，至今已連續19個月保持壓降態勢，且近7個月的每月壓降規模均在1000億元以上，風險敞口逐漸收窄。隨著高風險敞口的逐步壓降，表外部分對銀行盈利的影響逐漸變小。
房地產風險如何妥善化解
當前最大的問題在於中國經濟仍面臨較大的下行壓力。8月主要經濟指標繼續回落，規模以上工業增加值累計同比增長13.10%，增速較上月下降1.3個百分點；當月工業增加值同比增長5.3%，增速較上月下降1.1個百分點。在投資需求方面，8月固定資產投資完成額累計同比增長8.9%，增速低於上月的10.3%，也低於9.07%的Wind預測平均值。消費方面，8月社會消費品零售總額累計同比增長18.1%，增速較上月下降2.6個百分點。
在此背景下，2021年7月30日的政治局會議強調「要做好宏觀政策跨周期調節」、「保持經濟運行在合理區間」；8月貨幣政策執行報告重申要「處理好經濟發展和防範風險的關系，維護經濟大局總體平穩，增強經濟發展韌性」。由此不難看出，在當前經濟面臨下行壓力的背景下，政策以「穩字當頭」，堅持底線思維。7月份的降准也一定程度上顯示出政策托底意願的提升。不發生系統性風險是政策底線，在當前的經濟環境下，房地產行業的風險會在政策引導下有序妥善化解。
事實上，商品房價格具有韌性，住房貸款有足額抵押。中國房地產貸款余額中個人住房貸款余額佔比接近70%。個人住房貸款風險與抵質押物（一般為所購房屋）的價值息息相關，中國個人住房貸款和抵押物（商品房）價值的比例通常在70%以下，這意味著抵押品價值有足夠的安全墊。只要抵押物價格不發生大幅下跌，個人貸款的償付能力就有保證。觀察百城住宅價格指數不難發現，近年來其同比增速平穩。在「房住不炒」的政策指引下，政策穩房價、穩信用的思路較為明確。當前經濟穩增長壓力較大，為實現信用健康擴張以及控制風險的考慮，房地產價格顯著下降的可能性較低，這意味著抵質押物的價值具有較強韌性，中小企業政策托底有助於降低信用風險。雖然房地產企業和上下游產業中涉及中小企業數量較多，可能會在風險暴露中受到一些影響，但另一方面中小企業發揮著保就業、保民生的重要作用，守住中小企業不發生信用風險是潛在的政策底線。中央和地方已經出台一系列中小企業扶持政策，有效化解中小企業的風險狀況。即便2020年受到疫情影響，商業銀行的不良率+關注率仍然處於下降趨勢。2021年以來，在政策扶持和指引下銀行加大存量風險處置化解力度，銀行的不良率也已經實現好轉。政治局會議強調對中小企業的支持力度，由此可以預期未來監管部門有望出台更多中小企業優惠扶持政策，不用過度擔心中小企業風險波動對銀行資產質量的影響。
得益於2020年以來提前處置存量問題資產和增厚撥備，商業銀行（尤其是上市銀行）撥備厚實，不良率和關注率均有所降低，足夠應對表內外房地產行業風險暴露帶來的擾動。在當前時點，在信貸風險可控的情況下，商業銀行未來的長期發展和成長空間更值得重視。
商業銀行增長邏輯正在由息差向非息差轉變。綜合考慮經濟下行壓力、下半年地方債集中發行以及基建落地節奏加快、當前凈息差處於歷史底部、銀行實際上享受著雙邊降息的政策環境等因素，天風證券預計下半年商業銀行凈息差將穩中小降。當前商業銀行的業績增長點已經在向非利息收入方面轉移。以招商銀行為例，2021年上半年代理服務手續費和代理證券交易收入同比分別高增40.36%和66.39%，帶動手續費及傭金凈收入同比增速較上年提升12.44個百分點至23.62%。
由此判斷，財富管理業務有望打開銀行業績成長空間，緊扣財富管理發展大勢的銀行，未來發展空間可期。在各類非信息業務之中，財富管理業務無疑正處在高速發展的風口之上。從長期來看，隨著資管新規穩步推進、房地產面臨的政策環境趨嚴、居民財富水平和理財意識提升，居民資金將持續地從剛兌資管產品、房地產以及表內存款向大財富管理業務傾斜。根據測算，預計2030年年末，銀行財富管理規模有望提升至449萬億元，較2020年末增長約161%。
此外，隨著流動性的不斷改善，有望支撐財富管理業務繼續發力。當前中國經濟仍面臨著下行壓力，穩增長的訴求強烈，未來「寬信用」政策有望落地。9月國常會再次發聲，宣布2021年再新增3000億元支小再貸款額度，強調「發揮地方政府專項債作用帶動擴大有效投資」。未來「寬信用」政策落地、社融增速企穩有望對財富管理業務發展提供流動性支持。而且，3000億元的再貸款規模大、發行時間緊，預計會有更為明顯的穩增長效果。同時考慮到銀行資管業務整改已經接近尾聲，未來銀行理財規模增長也有望回歸正常化運作。
銀行業短期較大幅度下跌往往會創造較好的投資機會。在地產債務風險影響下，市場悲觀情緒釋放壓制銀行板塊表現。招商銀行作為板塊重倉股，其近期股價反映市場短期變化。9月20日招商銀行（H股）大跌9.38%，9月22日A股開盤補跌，收跌3.59%。對短期價格變動並不用過度擔憂。如果觀察近5年股價走勢，每當招商銀行（H股）出現大幅下跌時（跌幅超過5%），後續基本都會展現出強勁的修復能力。究其原因，主要在於以招商銀行為代表的優秀銀行具備扎實的基本面表現及穩定的業績釋放能力。
實際上，房地產業風險暴露對優質銀行個股沖擊較小，繼續看好銀行財富管理業務發展。根據天風證券的測算，當前上市銀行的不良率處於歷史較低水平，重點個股安全墊厚實，房地產業表內外風險暴露基本都在上市銀行的可承受范圍內。在不發生系統性風險的政策底線下，房地產風險有望得到妥善化解。我們判斷未來更多支持性政策有望出台，信用風險可控。隨著商業銀行著力拓展非息收入、財富管理業務，我們繼續看好零售型銀行的發展前景。