二手房怎麼約束買家積極貸款

㈠ 私人買賣二手房但是買家需要貸款怎麼弄

買二手房貸款辦理流程

1. 購房人與售房人簽訂房屋買賣協議或房屋買賣合同；

2. 符合條件的購房人向貸款銀行提出借款申請，並提供有關證明材料；

3. 買賣雙方到貸款銀行指定(認可)的評估機構進行房屋評估；

4.律師事務所對借款人的資信證明材料和評估報告進行鑒證、調查、分析，出具《法律意見書》；

5. 貸款銀行進行審批，通知借款申請人是否同意貸款；

6. 買賣雙方辦理產權過戶手續，過戶後，借款人到銀行辦理貸款手續；

7. 購房人與貸款銀行簽訂二手房抵押貸借款合同；

8.買賣雙方將過戶後的房屋所有權證送交貸款銀行辦理抵押登記手續；

9. 借款合同生效後，貸款銀行根據借款合同劃付資金；

10. 借款人按月還款；

11. 借款人還清貸款本息，解除抵押擔保。

(1)二手房怎麼約束買家積極貸款擴展閱讀：

辦理二手房貸款時需要注意以下問題：

1.明確雙方義務責任

在合同中明確約定貸款手續辦理過程中雙方的義務，以分清責任。不論貸款手續由誰負責辦理，均應在合同中約定買賣各方應當提供的資料清單、提供期限以及不能按時提供資料時所應當承擔的違約責任。這樣，如果購房者不能按期取得貸款，就可以根據合同約定追究責任人的違約責任。

2.明確貸款未獲批的處理方式

在合同中明確約定貸款未批准或批準的額度、期限沒有達到購房者預期要求時的處理方式。建議買賣雙方在合同中約定以下內客：買受人已在合同約定的時間內辦理了貸款申請手續。

貸款銀行不能按買受人申請的貸款金額和貸款年限發放貸款的，雙方所簽二手房買賣合同解除，買受人已支付的購房款全額退還，還款不計利息，即不能將貸款作為合同解除且不用承擔違約責任的條件。

3.簽約前充分了解自身支付能力和銀行政策

購房者在簽訂合同之初一定要充分了解自身的支付能力和銀行的信貸情況，如果中介公司承諾在現有備件下購房者能獲得貸款的，一定要讓其出具書面承諾或體現在合同條款里。

㈡ 二手房出售時 買家想要貸款可是必須先過戶 可是如何保障賣方安全呢

二手房按揭貸款程序：賣方需要准備的材料為夫妻雙方身份證、戶口本、結婚證、房產證原件及復印件；買方需要准備好夫妻雙方身份證、戶口本、結婚證、收入證明。
通過銀行或評估公司或中介公司提前核實好了評估價格及貸款額度，買賣雙方攜帶好上述材料及首付款轉賬憑條及預評報告到銀行貸款部面簽。大約一周時間，銀行審批通過，通過之後再過戶辦理抵押即可。銀行會把剩餘房款直接打入賣方賬戶，然後買方每個月還銀行。

㈢ 二手房跟買家剛簽完合同不久，對方交了定金，首付款，請問，要是買家貸款申請不了怎麼辦

如果已經簽署買賣合同！那就是買房違約！但是一般這種情況很少出現，中介方基本上都是可以把關的！說句良心話，現在買套房子都不容易，能和解就和解！

㈣ 二手房放賣，買家同貸書批下來付了首期過戶後卻得知買家私下向銀行取消了貸款申請，賣家該怎麼辦

簽合同的時候沒有對違約責任進行約束嗎？過戶給買家的時候沒有讓買家就剩餘的房款給你打張欠條嗎？
你已經簽過字辦理過戶了，不過能取消了。這些預防工作只能提前做。

找中介協調，協調不成就起訴吧，宜早不宜遲。

㈤ 二手房交易過程中，若已過戶給買家，但銀行不批貸款怎麼辦

正規的渠道情況下，這種事情是不可能發生的。目前的二手房正常交易流程都是銀行貸款審批通過後，買賣雙方再去房管局辦理過戶手續，如果說銀行的貸款並未審批通過，那麼就不可能先去辦理過戶，在不專業的中介也不可能犯這個錯誤。
在你只有在銀行審批貸款額度及期限通過之後，雙方才會去辦理過戶手續，過完戶，買方在拿新的房產證到銀行辦理實質的抵押登記，同時銀行發放貸款，支付給賣方。也就是說過戶在貸款審批之後，貸款沒有審批，根本不會過戶。
從上述分析，我們知道正常銀行審批通過之後，雙方才會去過戶。理論上過完戶，買方拿新的房產證到銀行辦理抵押登記手續，同時銀行放款。但是在這個環節有兩種可能銀行會拒絕放款：一是銀行在放款環節時發現買家當初提供貸款審批的資料存在作假情況，且情況較為嚴重，比如全套虛假的銀行流水，比如虛假婚姻情況（假離婚騙作首套房多貸款），比如稅務票據作假等等，這些嚴重的作假情況都可導致銀行不放款；二是在放款環節時，買方在他行出現逾期欠息的情況或者存在大額民間借貸訴訟情況，此時買方的還款能力較貸款申請時發生嚴重的變化，為了控制信貸風險，銀行就可能會拒絕本筆放貸。
其實這種情況在找正規房產中介的時候偶爾也是會出現的。但是都是謊話並非已真實過戶，一般是因為賣房者和房產中介簽署了該房產獨家協議，簽署獨家協議後賣房者也就是在約定的時間內只能掛在這個房產中介賣房，不能再委託給其他中介來銷售此房產，一般房產中介在約定時間內未銷售出去賣房者房產的情況下，都會用這種手段來欺騙賣房這來拖延時間，要不賣房者就可以找其他房產中介銷售此房產，其實房產中介自始至終都沒有過戶，如果真的先把房產過戶給了買房者這樣違規操作房產中介與購房者又不履行其簽署的協議與合同屬於侵佔罪是需要承擔法律責任的。
如果遇到上述已經真實過戶情況要如何處置？對於賣方而言，肯定很糟心，畢竟房子已經過戶，但真的碰到這種情況，其實賣方是包賺不賠的，賣方可按照合同約定去主張要求買方全款購買，如果買房不全款，即構成違約，賣方只需要起訴買方，不僅可以收回房子還可以沒收買房已經支付的首付款，包賺不賠。

㈥ 二手房交易，買家需要貸款，銀行說你們先過戶，然後再來貸款，怎麼回事

二手房交易買家需要貸款，銀行讓先過戶，是因為過戶後會有房產證，可以辦理抵押貸款。

住房抵押貸款申請資料：

1. 房產證(房屋抵押銀行貸款中房產證、土地證是必須要給銀行抵押的)；

2. 權利人及配偶的身份證；

3. 權利人及配偶的戶口本；

4. 權利人的婚姻證明(結婚證或民政局開具的未婚證明)；

5. 收入證明(這個證明對房屋抵押銀行貸款的貸款成功情況以及，最高的額度有比較大的影響。)；

6. 如房產證權利人有未成年兒童,請提供出生證；

7. 如房產內還有銀行貸款,請提供原貸款合同及最後一期的銀行對帳單；

8. 為提高房子抵押貸款通過率,請盡量多的提供家庭其他財產證明,(如另處房產證、股票、基金、現金存摺、車輛行駛證等等)。

㈦ 我現在的房子還有公積金貸款，但想賣掉，買家也要做公積極貸款， 請問這種二手房交易流程是什麼樣的

可以貸款的這跟你貸了沒有關系的，房子過戶前必須還完按揭的，建議你找一家中介辦理手續，車子你已經找到買家了，只要給中介合同費跟代辦費好了，你自己不好弄的，也有風險。

㈧ 賣二手房要注意什麼 買家要貸款買 定金10萬 定金之後是不是還有首付 付給我買賣雙方如何互相了解

在賣二手房的時候，要注意買家的貸款的合同，和你們約定的交房日期，和收款的時間。既然買家已經交了定金，那麼至於交多少首付的話，要根據銀行的貸款來確定。

買賣房屋，是這樣的情況。

賣二手房注意事項是很多人都會意識到的問題，但就算是很多人精心注意還是會錯過很多細節，如果錯過了就是一大把鈔票。二手房交易時，賣方有哪些注意事項？
買方注意事項

購買二手房和買新房完全不一樣，新房主要和開發商打交道，二手房打交道的可就多了，房東……中間各種環節都需要我們注意，最怕的就是吃虧，但偏偏買二手房注意事項多，一不小心就會掉坑裡。總的來說，買方有8點注意事項。
1、查明真實情況

(1)憑身份證去房產交易中心查詢房屋的真實信息，30元的費用。

(2) 可以交給中介全權負責,合同註明:如果房產證並非真實,中介付全部責任。

(3)確認房主真實身份。

2、房屋手續是否齊全

(1)房產證、土地證是否齊全;

(2)房屋是否已被抵押，是否被法院查封,是否按揭貸款買的房子，是否在租，貸款額多少;我國包括大部分地區均認可「買賣不破租賃」， 也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。

(3)可以索要中介營業執照的復印件。

3、房屋產權是否明晰

(1)有些房屋有好多個共有人?如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的,對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。

(2)如果只是部分共有人擅自處分共有財產,買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。
4、土地情況是否清晰

注意土地的使用年限。如果一個房屋的土地使用權僅有40年,房主已使用十來年，對於買受人來說是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。

5.留心付款方式

(1)對付款方式、付款日期、付款數額做具體數據的約定。最好的辦法是一方先在銀行存入現金，雙方在銀行實現交付，一方取出現金，直接存入對方的賬戶。

(2)如果買賣的房子有貸款,那麼在付款時更要特別留意, -般應由賣方提前還款解除貸款。

6、確定交房時間、付款方式、時間，缺一不可

如果達成買賣意向,關於交房時間應當在合同中做明確的約定。之前在房屋買賣過程中,經常會出現因為沒有在合同中註明交房時間而引發糾紛的,比如到了約定時間,賣房因為租賃或其他原因而無法將房屋交付給買房,而買房又因沒有在合同中做相關的說明，買方只能吃「啞巴虧」。

因此，在簽定合同過程中，必須註明什麼時間賣方將房屋以何種方式交付給買方,如果屆時不能按時交房,買家將得到什麼樣的賠償,房屋是否仍存在租賃情況等。一般情況下 ,在約定時,買家可以以房屋總價的10%左右作為交房時再付的條件約束賣家按照交房。

7、戶口問題

買方在核實房產情況的同時,別忘記了房屋連帶的戶口關系，賣方是否在售出房屋之後將家人的戶口同時遷出。之前經常會出現類似的情況,諸如賣方在售出房屋之後沒有將家人的戶口同時簽出，而導致買方無法將戶口遷入。該約定可在「購房條件約定」條款中「其他約定」中進行註明。同交房時間的約定一樣，一般情況下,賣家可以預留一筆錢,在交房時確認了戶口情況之後再支付給賣家,這筆錢的數額-般是房屋總價的1%左右。

8、當心維修基金被「黑吃」

很多消費者在買二手房過程中忽視維修基金，中介往往利用這個「缺口」吃進維修基金，如此的情況經常以以下的方式發生:中介告訴賣方二手房維修基金已經所剩無幾，-般情況下都是送給買方,而中介在對付買方時則稱賣方沒有將維修基金「送」給你，買方要自己重新辦理維修基金，這樣以來維修基金就進了中介的口袋。

買賣雙方需當面進行了解,如果是將維修基金贈予買家，雙方需在」購房條件約定」條款中「其他約定」中進行約定。一般情況下 ,房屋交接時,買賣雙方需共同到房管局,相應的物業管理公司,針對維修基金的帳戶余額,進行資金交割，戶名的變更。

㈨ 無中介過戶二手房，協議里寫明讓買家在銀行貸款審批完成後先行入住，後發現風險很大

千萬別讓他提前入住，一定要等錢到齊了再交鑰匙．就是降個幾千也比讓他提前住強．少生很多氣呢．我家現在成天為這房子事鬧心呢．還有中介呢，買方提出提前入住，我們一點都沒防範，10月中旬簽的賣房合同，第二天就房產過了戶，之後說讓等，貸款下來的信，之後買方就催我們搬家，說是天冷了，有的地方需要收拾，又牽涉要交暖氣費的，我們十天就搬完了交了鑰匙後，等信兒，催中介，好多天後，中介說土地證需要簽字對方不去，買方以房屋面積不夠為由，要我們降兩萬，我們堅決不同意，本來就沒按平方算，再說房子也看了很多遍，不管你怎麼掙你不降價他就不簽字，中間的口水就不想再多說了，後來協商降了一萬，給中介打的欠條，說是所有手續全辦完後，再給錢，土地證是拿走了，原來貸款手續還沒辦呢，又說怕辦完了不給錢，又拖，直接想上他家封門去，辦對方的工資證明，勞資科長出發了．．．．．．總之我們最後悔的就是交了鑰匙，讓他提前住了進去．
我們現在問賣過房的，都是等放了全款以後才交鑰匙讓住的，合同上也是說放全款以後7天內交房，他提出提前入住也是口頭協議，當時也是怕不成交，才同意的．
就是手續全辦完，對方著急入住的話，他就會催放款，如果對方先住進去，他就不著急，而是你不斷的去追款．
現在放款很慢，在中介上看到很多去催款的．你的手續全辦完了，對方拿房本做了抵押後一星期後才能拿到權證，放款需不需要簽字，我們這中介也說不用，如果真象銀行說的放款很快，買家也不應該差這么幾天，就等放了款再住吧．
具體問題具體分析，最後還是自己拿主意，