新冠建設銀行不良貸款

『壹』 我國政府為了減少四大國有銀行的不良貸款採取了哪些措施

論國有商業銀行不良貸款的化解及法律對策
一、國有商業銀行不良貸款的現狀
根據中國建設銀行2002年5月首次披露的數據，截至2002年第一季度末，該行不良貸款率為18.14%。到2004年末，這一比例下降為3.92%，2005年末再降為3.84%。此外，中國銀行作為與建設銀行同為首批股份制改革試點銀行之一，2004年共處置境內行不良貸款2539億元，使得2004年末的不良貸款比率降到5.12%，較2003年末下降11.16%個百分點。中國工商銀行2001年末不良貸款率高達29.8%，2004年之後，工商銀行明顯加快了不良貸款處置步伐，2005年，該行不良資產和不良貸款率分別降至2.49%和4.43%。
二、銀行不良貸款產生的經濟學分析
在市場經濟體制下，由於經濟人的有限理性、機會主義行為傾向和信息的非均衡性等原因，商業銀行在經營過程中出現不良貸款的現象是不可避免的。
1.經濟人的有限理性
經濟學中將人的經濟行為假定是「合乎理性的」。但是在實際經濟生活中人的理性是有限的。就借款者的有限理性而言,在激烈的市場競爭環境中,由於不確定因素較多,借款者將面臨社會風險和經營風險,有可能出現因決策失誤導致不能及時歸還銀行貸款的情況。就貸款者的有限理性而言,由於信息的非均衡性,貸款者很難確保資金配置的安全性,因此發生貸款損失是無法避免的。
2.經濟人的機會主義行為傾向
經濟學中將機會主義行為定義為「用虛假的或空洞的，也就是非真實的威脅或承諾來謀取個人利益的行為」。由於人的有限理性，機會主義行為傾向必然存在。在信貸交易發生之前，貸款風險高的借款人為了達到取得貸款的目的，隱瞞或提供虛假資料，使銀行的信貸資產存在潛在風險。在信貸交易發生之後，借款者從自身利益出發，將會從事從貸款者角度來看並不期望進行的高風險高收益的活動，達到自身利益最大化。而貸款者將面臨貸款難以及時收回的潛在風險。
3.信息的非均衡性及其導致的逆向選擇效應與道德風險效應
銀行信貸決策中，信息大致包括:宏觀方面的信息,如國家產業政策、貨幣政策等;微觀方面的信息,如企業的生產經營狀況、管理水平、市場開發能力、企業家素質等。根據市場各經濟主體所獲取信息的差異性,將信息分為均衡信息和非均衡信息兩類。非均衡信息是指各市場參與主體所獲得的市場信息存在某種程度的差異。
在信貸市場上，銀行與企業是市場參與主體。一方是借款人即企業。作為資金的借入者和使用者，對於借入資金的「實際」投資項目(不一定是向銀行所聲稱的項目)的收益和風險有充分信息;另一方是貸款人即銀行。銀行只是資金的提供者，並不直接參與資金的使用，對於被借資金使用的有關信息只能通過企業或其他渠道間接了解，因此在一般情況下，不可能擁有與企業同等程度的信息。這種非均衡信息的存在使銀行不可能及時准確地判斷借款人的信用質量和資金償還概率。
在非均衡信息的信貸市場上，存在利率的逆向選擇效應和道德風險效應。斯蒂格利茨和韋斯認為，隨著利率的提高，會出現:
（1)由於銀行事先無法全面了解借款人的相關信息，便將貸款利率作為一種檢測信號。更高比例的較喜歡冒風險的借款人(風險偏好型)將出來接受貸款利率的提高,而不喜歡冒風險的較安全的借款人(風險規避型)將退出申請人的隊伍,這就是「逆向選擇」。
（2)願意支付較高利率的借款者將傾向於改變自己的經營項目，從事高風險高收益的投資項目來獲取更高的利潤，貸款風險也將增加，這就是「道德風險」。道德風險還會強化逆向選擇效應，使銀行貸款風險隨貸款利率的提高而不斷增大。
三、國有商業銀行化解不良貸款的對策
1.加大對未剝離不良貸款的管理和處置力度
政府應培育完善的不良貸款流通市場。通過市場中介,拓寬不良貸款的信息交流渠道,尋找國內外潛在投資者、購買者和合作夥伴,鼓勵私人企業和外資參與,通過採取靈活方式，如公開拍賣和暗盤投標、股本合資等,為不良貸款的處置提供足夠的後續資金。
積極創新處置手段，突破原有的收貸范圍，以最大限度地保全信貸資產為目的，制定切實可行的清收現金、以物抵債等清收管理辦法。可以將實物資產、票據、無形資產和知識產權作為償債物，通過對抵押資產的開發、轉讓、租賃和拍賣變現等形式實現不良貸款的有效盤活。對於有抵押物的企業不良貸款，如果失去了現金償還能力，應該將償債物及時收回並盡快處理，沖抵貸款余額，防止由於抵押物損毀或貶值造成貸款損失加大。對一些停產、半停產企業，雖然銀行未辦理抵押手續，也應通過與企業協商或通過訴訟等手段收取企業易變現資產，用以抵償銀行貸款本息，減少貸款損失。對於有擔保抵押物的不良貸款，應依法及時追索擔保抵押物，進行拍賣，清收不良貸款。
2.嚴格控制新增貸款的質量，從根本上減少不良貸款產生的數量
目前國有商業銀行希望通過貸款總量的擴大來稀釋不良貸款的存量，但是要徹底解決國有商業銀行不良貸款問題，存量盤活與增量優化必須同步進行。因此在擴大貸款總量的同時，必須強調增量優化。
(1)加快國有商業銀行的改革步伐，提高資本運營效率。①深化國有商業銀行產權制度改革，完善公司治理結構。產權制度是商業銀行體制的基礎，決定著銀行的運行效率和資源配置效率，因此必須加快國有商業銀行產權制度改革，在國家控股的前提下改變單一的所有制結構，引入非國有投資者。實行決策權、管理權與監督權的分離，真正把國有商業銀行辦成自主經營、自負盈虧、自我約束、自我發展的現代金融企業。②建立信息公開披露制度。健全會計制度，實行統一的會計核算和稽核標准，使國內外投資者對投資對象有比較透徹的了解，減少政府(中央銀行)、國有商業銀行與借款企業之間因信息非均衡而誘發逆向選擇和道德風險。國有商業銀行應充分利用先進的計算機網路技術，盡快建立和完善客戶信息系統，既能為貸前決策提供信息服務，又能為貸後管理提供分析數據。③優化貸款結構，提高信貸資產質量。根據產業特點和經濟發展水平，把貸款資源配置在國內亟需發展的能源、交通、電訊和主導產業上。重點扶持和發展市場前景廣闊、經濟效益好的大中型企業集團；要控制貸款集中程度，大額貸款與小額貸款保持合理比例。積極創新貸款業務，繼續發展個人住房、購置汽車等消費信貸，提高優質貸款佔全部貸款的比重。④盡快建立國有商業銀行的風險控制和風險預警制度。為了提高國有商業銀行的風險管理水平，不但要建立各種風險識別、風險計量和風險控制的模型和工具，開發相應的風險管理資料庫和風險管理信息系統，為風險管理決策提供技術支持;同時還須建立相應的風險管理組織、企業流程等制度平台。加強貸前、貸中和貸後的風險管理，建立以風險管理為核心的貸款決策控制制度。依據風險度高低決定貸款金額大小、利率高低和期限長短。認真做好貸前調查，提高貸前決策水平。充分掌握借款人的財務狀況和信用等級。按照「5W」原則即貸給誰(who)、為什麼貸款(why)、用什麼做擔保(what)、什麼時間能夠歸還(when)、如何歸還(how)，認真審核確認後再給予貸款，盡可能減少決策風險。推廣擔保抵押貸款，完善貸款抵押制度和擔保手續。擔保抵押貸款是市場經濟發達國家通行的一種貸款制度，借款人向銀行申請貸款時應提供擔保，銀行應對貸款人及擔保人的償還能力、抵押物的權屬和價值進行嚴格審查，確認借款人及擔保人的資信良好、有償還能力時才給予貸款，這是減少貸款風險的有效方法之一。在資金貸出後作為債權人的銀行要認真做好信息反饋工作，注意搜集資金運營信息，對企業的重大財務活動加強監督，及時准確地掌握資金流向以及資金使用質量的信息，通過監督和分析及時發現資金使用過程中的問題，採取補救措施防止信貸資金繼續惡化。健全信貸資產風險預警機制，完善風險管理的信息收集、整理、分析和評估決策等工作，一旦貸款進入預警范圍內，則立即採取各種有效措施化解信貸風險發生，這是提高信貸資金質量，加強風險控制的一個重要環節。
(2)營造良好的外部環境，完善相應的配套措施。①轉換政府職能，減少政府對銀行信貸行為的干預，增強國有銀行的獨立性。政府要提供完善的政策支持和法律支持，營造良好的信用環境，建立統一的信用評價體系。充實國有商業銀行的資本金，增強商業銀行抵禦風險的能力;根據經濟發展的要求，要及時修改有關國有企業流動資金的管理辦法，對自有流動資金不足30%的新建企業，應禁止發放貸款。②強化外部約束，加強銀監會對國有商業銀行信貸資金發放的監督管理。一方面，監督部門要遵循國際金融監管原則，完善監管體系，改進監管手段，綜合運用法律、行政和經濟手段加強對國有商業銀行的外部監管。另一方面，要加大金融執法力度，強化對國有商業銀行貸款的稽核檢查，及時糾正各種違法、違規行為。通過信息收集系統和風險預警系統等技術支持，建立對國有商業銀行及其信貸業務的定性與定量相結合的稽核檢查制度。只有加強對國有銀行信貸行為的監管力度，才能提高信貸質量，有效控制不良貸款的增長率。

『貳』 貸後檢查中發現客戶違約情況如何處理

根據銀監會的安排，農村信用社分期分批派遣高管人員到各商業銀行掛職學習，主要學習商業銀行的企業文化和先進管理理念，通過學習商業銀行的信貸風險管理體系和對形成信貸風險的責任追究使我們深受啟發，很值得農村信用社借鑒。
近些年來，農村信用社信貸業務發展較快，貸款高速增長，有力地支持了地方經濟的發展，增強了盈利能力，提高了農信社的社會知名度。但是，隨著農信社改革的不斷深入，信貸風險也日漸顯現，不良信貸資產額和不良資產比率也直線上升。如何加強信貸風險管理，提高信貸資產質量，有效防範風險，已經成為農村信用社改革和發展的重中之重。
（一）農村信用社信貸風險的現狀
一、風險管理意識淡薄。部分農村信用社信貸發放未嚴格執行信貸發放操作程序，貸款發放把關不嚴。一般借款自上而下，先取得上級貸款意向，再向下逐級辦理，致使基層信用社信貸人員錯誤認為既然上級已經有貸款意向，我們遵照辦理。這種與商業銀行自下而上實行貸款營銷的逆程序操作使相當一部分信貸管理人員淡薄了風險意識，甚至會出現第一手調查材料就存在虛假、謊報、瞞報等不真實反映的瑕疵行為。
二、擔保抵押流於形式。當前農村信用社除發放小額農戶信用貸款外，一般為防範信貸風險，採用擔抵押保形式貸款。但在實際操作中，存在以下問題：一是對抵押物的價值評估偏高或對有權部門評估的權利價值認可比例過高。在借款人第一還款來源不夠處置抵押物時，其變現價值不足抵償貸款本息，有的甚至還要付出昂貴的資產保全和執行費用；二是對有抵押、擔保人的能力調查不實，出現一人多保、交叉互保等情況，平時對擔保抵押物監管不嚴，潛在風險大；三是簽訂抵押擔保合同範本不一、要素不全、主體不符，訴訟時致使擔保抵押合同無效，形成無效抵押。
三、信貸資產質量反映不夠真實。一是未及時調整貸款佔用形態，即使已經形成不良貸款卻仍舊在正常貸款科目反映，如個別農村信用社按貸款五級分類反映不良貸款余額佔比例高達70%以上，按照建設銀行損失貸款對利潤影響的公式測算：增加1000萬元的信貸資金損失相當於發放12.9億元貸款或增加14.96億元存款或相當於1058萬元中間業務所創造的效益，依此看來，農村信用社信貸風險隱患較為突出；二是貸款到期轉據較多，貸款到期後，只要能收回貸款利息，諸多信用社都採取辦理轉據方式，有的大額貸款多次轉貸，影響了信貸資金的流動性，掩蓋了潛在的信貸風險；三是放貸收息現象依然存在，部分信用社為片面完成收息任務、盈餘指標，一味追求虛假利潤，不惜成本放貸收息，用新的違規行為掩蓋了已經暴露的信貸風險。
四、貸款管理不嚴、內控制度乏力。一是貸前調查不夠深入，對借款人第一還款來源分析不準，重視不夠，只片面注重第二還款來源（即借款抵押物的變現處理）二是貸時審查與貸款審批有待加強，部分信用社、縣聯社信貸崗位人員既是貸款審查崗，又是貸款審批崗，而參與貸審會人員對借款人的基本情況所知甚少，難免會造成決策失誤，存在未嚴格執行審貸分離制度的現象。三是疏於貸後管理，重放輕收輕管理思想嚴重。農村信用社由於貸款筆數多，金額少，信貸員未實行客戶經理制，有些大額貸款發放後根本無人問津，對借款人的經營、資金使用情況不了解，一旦貸款形成風險，不能得到及時發現和預防。四是信用社各崗位之間，縣聯社職能部門之間缺乏有效的監督和制約，會計、稽核人員在行使監督職權上缺乏獨立性、權威性。
五、信息反饋不及時、不準確。一戶多借貸、交叉借款、跨區域借款等違規借款的調查信息不能通過信貸咨詢系統及時了解，對有不良信用記錄的客戶信息得不到及時發現，致使多頭借款、一戶多社交叉借款現象普遍。
六、企業改制破產影響嚴重。由於企業認識和動機的偏離，加之地方政府保護主義的影響，企業改制和破產給信用社信貸資金造成了巨大風險，逃債，廢債現象時有發生，大量信貸資金被吞食、流失。
七、不良資產的處置滯後，貸款責任追究不力。對已經形成的不良資產由於平時預警信息掌握不及時不全面，待處理時比較棘手，收貸費用成本過高，盡管資產保全部門通過多渠道努力盤活清收，結果多是本息難以清償。由於對不良資產形成的原因未進行責任劃分和認定，致使對違規責任人的責任追究未嚴格執行處罰處理，有的只是簡單的經濟處罰，未採取行政或法律手段進行治理，有的根本沒有實行責任追究，致使責任不清，加之信貸管理人員調動頻繁，接任者不理舊帳，責任追究形同虛設。
（二）當前農村信用社信貸風險防範對策建議
一、強化信貸風險管理理念。信貸風險管理應堅持以人為本，信貸人員在貸款業務操作過程中必須堅持貸款「三性」的安全第一、防範風險、執行政策的原則，像商業銀行一樣每個季度定期組織各種信貸培訓提高信貸人員業務素質和道德修養，自上而下全員樹立加強信貸風險管理是農村信用社可持續發展的必然需要，在整個信用社系統營造加強信貸風險管理的文化氛圍。
二、堅持市場定位、立足服務「三農」。農村信用社在信貸投向上要始終堅持以「三農」為主，以小額貸款為主，為適應社會主義新農村建設需要更新思想觀念，創新支農服務水平，佔領和鞏固農村陣地。基層信用社、分社除發放小額農戶貸款和農戶聯保貸款外，嚴格控制大額貸款的投放，防止壘大戶形成貸款風險；城鎮信用社在貸款投放上可適當放寬條件，採取實行貸款營銷足額擔保抵押的形式進行資金運用。
三、加強信貸管理、規范信貸業務操作流程。一是除小額農戶貸款外全面實行信貸項目責任制辦法，分信貸經營主責任人和信貸經營崗位責任人對每筆貸款的發放及收回整個環節進行責任劃分，該責任不受本人調離崗位的影響，為終身責任制，如果形成信貸風險按此責任劃分後實行責任追究。二是全省農村信用社統一規范借款合同文本。從信貸業務的受理、調查評價、審查、審批、發放及貸後管理、檔案管理整個操作流程制訂統一的標准樣本，依法做好貸款風險的防範工作，確保全省信用社借款合同的法律效力和規范信貸發放用紙。三是強化貸前、貸中和貸後管理工作，真正建立審貸分離的約束機構，實行「審、貸、查」三崗分設，定崗定責、權責統一、相互監督、相互制約，有條件的縣聯社還可成立風險管理部嚴格實行審貸分離，把信貸風險從事後認定改為預警式管理。四是嚴格擔保抵押手續，擔保抵押的意義在於當借款人第一還款來源出現風險時，不足以償還貸款本息而建立的一種補償機制，使信用社的信貸風險得到化解和轉移。因此，在辦理保證擔保貸款時，必須加強對保證人擔保資格和能力的審查，在辦理抵押擔保貸款時，不僅要看抵押物的原值，更要看抵押物的可變現凈值，一般不得超過變現值的70%，在辦理質押擔保貸款時，除與出質人簽訂相關質押合同外，一般借款期限在一年內不得超過質押現值的90%。
四、真實反映貸款佔用形態、建立信貸風險管理體系。在貸款按四級分類管理下，大多數農村信用社與商業銀行九十年代的管理模式一樣，對貸款佔用形態和信貸風險管理主要是依靠行政命令來執行。管理層在管理中難免有點缺乏章法和條理，經常顧此失彼，導致信貸資產低效率，隨著業務發展需要信貸風險管理越來越講究動態化、系統化和數量化。原先那種簡單、粗放型的管理模式已不能適應競爭需要，農村信用社應盡快建立以信貸業務操作流程系統、信貸風險預警系統、貸後監測系統、銀行信貸登記咨詢系統等共同組成的信貸風險管理體系。一是要認真做好信貸數據的基礎管理工作，及時錄入客戶數據確保准確、及時、完整、按信貸風險五級分類真實反映。二是加強信貸登記咨詢系統查詢的信息反饋，農村信用社要及時加入人民銀行個人徵信咨詢系統，通過查詢，能夠及時掌握客戶的基本信息資料和是否有不良信用記錄或在其他行、社借款情況。三是及時搞好貸後檢查，主要包括客戶檢查，信貸風險檢查和擔保檢查。由貸款經營主責任人或崗位責任人負責實施。並對檢查內容的完整性、真實性和及時性負責。對未按合同使用資金和還款結息的等違約客戶進行重點檢查，提出整改和處理意見呈報風險管理部門存檔。四是對出現以下預警信號的客戶進行風險調查評價。由經營主責任人或崗位責任人跟蹤了解情況，及時提出糾正或處置方案，報有權人審批實施，預防和減少信貸風險。（1）按貸款風險分類結果，貸款形態由正常轉為不良貸款；（2）貸款連續兩個結息日欠息；（3）不合規貸款，存在風險隱患的貸款及到期不能履行還款約定的貸款；（4）借款人從事有風險很大的行業，雖然暫時未出現風險，但容易因市場波動出現負面大幅度變動；（5）借款人採取提供虛假證明材料等不正當手段而取得貸款；（6）借款人在本合同履行期間失蹤、死亡或喪失民事行為能力後，其繼承人、監護人、財產代保管人拒絕繼續履行借款合同；（7）借款人捲入或即將捲入重大的訴訟及其他法律糾紛，足以影響其償債能力；（8）內、外部審計及上級相關部門在檢查中發現的問題客戶。
五、加大對不良信貸資產的處置和責任追究力度。對已經出現預警信號形成的不良信貸資產，風險管理部門或信貸部門將不良資產基本情況移交資產保全部門，由資產保全部門牽頭，稽核、紀檢監督部門，人力資源部門派員配合成立小組對不良資產形成的原因進行分析和調查，按責任進行認定。資產保全部門按借款合同要及時進行資產保全或法律訴訟程序依法收貸，小組其他成員要按照信貸業務操作流程中各崗位的工作職責分清責任，對屬於市場風險或違規操作進行定性，確定信貸主經營責任人與信貸崗位管理責任人的責任劃分，再按照相關規定對責任人進行經濟處罰、責任賠償和行政處理，直至該筆不良資產執行終結完畢。同時對已經形成的不良信貸資產進行新老劃斷，採取責任清收和行政、法律手段出台相關清收措施進行考核，逐步化解和盤活不良信貸資產，提高資產質量。

『叄』 哪裡能找到建設銀行和中國銀行不良貸款的剝離數據

你可以帶上本人身份證，在上班時間到建設銀行櫃台辦理或查詢，建設銀行服務熱線95533

『肆』 不良貸款怎麼剝離

剝離不良資產堪稱商業銀行不良貸款的「外科手術」，具有見效快、短期療效好的特點。然而，它只是把不良資產從商業銀行的賬面上移除，並不能真正減少新不良貸款的產生。

國有商業銀行的降低不良貸款率主要利用三種方法：

1. 剝離不良資產

   早在1999年，我國政府成立了信達、東方、長城、華融四大資產管理公司為四大國有商業銀行剝離1.4萬億不良資產。但是，在處置不良資產的同時，新的不良貸款又不斷產生。

   於是，2003年，工商銀行、建設銀行分別與世界著名投資銀行高盛、摩根士坦利合作進行第二次不良貸款剝離。接著，為配合中國銀行和建設銀行改制上市，2004年，政府又幫助兩家銀行剝離了2700億不良資產。

2. 高利差

   自1996年以來，政府實行高貸款利率、低存款利率的高利差政策，人民銀行連續8次調低存款利率。高利差政策增加了商業銀行的利潤，以消化不良貸款。

   但是高利差政策有三個弊端：

   ① 消化不良貸款速度太慢；

   ② 犧牲存款者利益；

   ③ 容易誘發商業銀行的投機行為，為追求利潤，過度擴大信貸規模。

3. 擴大信貸規模

   商業銀行擴大信貸規模既可以利用高利差政策獲取利潤，還可以增加不良貸款率的分母，起到稀釋不良貸款的作用。但在事實上，目前確實導致了信貸規模的過度擴張。

『伍』 建行信用卡不良率升至1.4%，會產生哪些影響

建行信用卡不良率升至1.4%，會產生哪些影響？

建設銀行近日發布2020年年度報告，該行信用卡業務2020年經營情況顯現。報告顯示，截至2020年末，建行信用卡累計發卡量1.44億張，同比增加0.11億張；貸款余額8257.10億元，同比增長11.40%，增速同比下降2.39個百分點；實現消費交易額3.05萬億元，同比下降3.17%資產質量方面，截至2020年末，建行信用卡不良貸款115.91億元，同比增加39.40億元，增長量較上年增加26.76億元；不良貸款率1.40%，同比增加0.37個百分點。

『陸』 建設銀行如何做到不良貸款率下降3個百分比點的

他們有很多套路的，什麼貸款證券化，將不良貸款做成債券出售給別人，風險別人承擔，這樣它的不良貸款就下降了！

『柒』 監管出手！有銀行呼籲客戶辦理房貸提早還款業務

房住不炒」政策下，房地產金融政策仍在收緊。 9月27日，三位銀行業人士向《21世紀經濟報道》記者表示，有大行收到通知，監管機構近期要求大型商業銀行壓降、控制個人住房按揭貸款等房地產貸款規模。此外，部分銀行反饋個人按揭貸款額度緊張，已有銀行呼籲客戶辦理房貸提早還款業務，以騰挪房貸額度。

一位大行人士表示，監管年初就有要求，本年度新增涉房貸款不能超過全部新增貸款的一定比例，這一比例或為30%左右，但未見到發文。另一城商行人士表示，央行要求大行壓低按揭貸款等房地產貸款余額，但未見到相關發文。但也有另一家大行總行人士表示，該行內部討論了信貸規模，但對貸款結構暫無有新的要求。

根據記者測算，若新增房地產貸款佔比降至30%，該比例水平大致相當於2015年房地產去庫存政策推出之前的比例水平。房地產去庫存政策後，房地產貸款新增佔比自2015年的30.6%，猛增至2016年的44.8%，到2019年末降至34.0%。

「金九銀十」仍控房貸

「金九銀十」本是樓市旺季，但部分銀行信貸額度緊張。

9月27日，有廣州按揭公司人士反饋稱，目前農行、郵儲、招行等個人按揭貸款額度比較緊張，部分LPR基準利率加點20BP的放款較慢，LPR加點30BP仍正常放款。

今年樓市受新冠疫情影響，上半年大幅下降，疫情之後，房地產銷售迅速回暖。根據國家統計局數據，1-8月，全國商品房銷售面積98486萬平方米，同比下降3.3%。8月單月銷售額同比增長27.1%，增速繼上月後再創近兩年新高。部分城市銷售已經提升，8月北京商品住宅銷售面積99.3萬平方米，環比上升48.5%，同比上升了84.2%，創下2017年以來單月銷售面積的新高。

在樓市銷售有所火爆的情況下，一些銀行反而呼籲客戶提前償還按揭貸款。

9月27日，有在深圳的持有按揭貸款的人士表示，近期收到按揭貸款銀行簡訊通知，呼籲客戶提前還貸，銀行為個人貸款提前還款有了綠色通道，辦理房貸提前還款業務可享受免等待一個月、即時辦理服務。

究其原因，「要壓降涉房貸款規模。」一位華南地區大行人士表示，包括個人按揭貸款、房地產開發性貸款，監管對涉房貸款規模增長有要求，如果其他貸款增速規模跟不上要求，涉房貸款就需要騰挪規模。一位華東城商行人士表示，去年以來的監管合意貸款中，對涉房貸款規模佔比一直有要求，增速不能太快。

近三年，銀行業涉房貸款佔比不斷下降。去年全國新增涉房貸款佔比約34%，今年上半年，受疫情影響，佔比下降至約24.7%。

此前銀保監會主席郭樹清表示，2019年與2016年相比，房地產貸款增速下降了12個百分點，新增房地產貸款佔全部新增貸款的比重下降10個百分點。

《21世紀經濟報道》記者根據央行《金融機構貸款投向統計報告》數據測算，2019年全年，人民幣房地產貸款全年增加5.71萬億元，占同期人民幣各項貸款增量的34.0%。2020年上半年，人民幣房地產貸款新增2.99萬億元，占同期人民幣各項貸款增量的24.7%。其中，2020年上半年，房地產開發貸款新增約7500億元，個人住房貸款新增約2.29萬億元。

多家大行新增涉房貸款降至30％以下

根據《21世紀經濟報道》記者統計，2020上半年，六大國有銀行的新增房地產貸款佔比均有所下降。除了中國銀行，其他國有大行的新增涉房貸款佔比均已調整至30％以下。

2020上半年，中國銀行新增涉房貸款共3563.15億元，其中房地產業貸款1236.64億元，個人住房貸款2326.51億元，新增涉房貸款佔全部新增貸款的36.68%，為六大國有行中新增涉房貸款佔比唯一超過30％的銀行。

雖然新增涉房貸款佔比仍高企，但與2019年相比，中行的涉房規模已有所壓降。2019年年末，中行新增涉房貸款6165.79億元，佔全部新增貸款的49.35%，佔比居六大國有行首位。到2020年6月末，中行新增涉房貸款規模減少2602.64億元，佔比下降12.66個百分點至36.68%。

建設銀行新增房地產貸款佔比最低，佔比下降幅度也最大。2020上半年，建設銀行新增涉房貸款3798.99億元，佔全部新增貸款的26.18%，與2019年年末6020.35億元的新增涉房貸款相比，佔比下降22.38個百分點。

其他國有大行中，工商銀行新增涉房貸款3624.28億元，佔全部新增貸款的29.85%，比2019年年末下降16.86個百分點；農業銀行新增涉房貸款3220.59億元，佔全部新增貸款的27.11%，比2019年年末下降14.02個百分點；交通銀行新增涉房貸款1176.13億元，佔全部新增貸款的27.66%，比2019年年末下降11.42個百分點；郵儲銀行新增涉房貸款1564.5億元，佔全部新增貸款的30.86%，比2019年年末下降11.58個百分點。

股份制銀行的新增房地產貸款情況則分化明顯。招商銀行、浦發銀行、興業銀行、平安銀行4家股份行的新增房地產貸款佔比超過30％，其中，浦發銀行佔比高達49.31%，平安銀行佔比更是突破50％。

具體來看，浦發銀行新增涉房貸款1036.28億元，其中，新增個人住房貸款771.69億元，新增房地產業貸款264.59億元。新增涉房貸款佔全部新增貸款的49.31%，與去年年末相比上升3.92個百分點。

平安銀行佔比最高，上升幅度最大。根據統計，平安銀行新增涉房貸款963.25億元，佔全部新增貸款的52.01%，與去年年末相比上升5.06個百分點。

光大銀行的新增涉房貸款佔比雖也有所上升，但在股份行中仍佔比最低。2020上半年，光大銀行全部新增貸款2093.58億元，其中新增涉房貸款473.29億元，佔比22.61%，與去年年末相比上升4.63個百分點。

地產金融嚴監管態勢繼續

監管層面，房地產金融仍維持「嚴監管」態勢。此前，銀保監會表示開展30多個重點城市房地產貸款專項檢查，住建部和央行也發布房地產企業融資「三道紅線」要求。

9月14日，銀保監會銀行檢查局副局長朱彤在新聞通氣會上表示，「房住不炒」政策得到有效貫徹。持續開展30多個重點城市房地產貸款專項檢查，壓縮對杠桿率過高、財務負擔過重房企的過度授信，加大對「首付貸」、消費貸資金流入房市的查處力度，引導銀行資金重點支持棚戶區改造等保障性民生工程和居民合理自住購房需求。保障性安居工程貸款余額穩步增長，房地產金融化泡沫化傾向得到有效遏制，助推房地產民生屬性逐步回歸。

7月24日，國務院在深圳召開房地產工作座談會，提出房地產信貸要「穩住存量、嚴控增量」，並首次提出建立「房地產金融審慎管理制度」，「房地產金融」監控上升到了制度層面。

8月20日，住房城鄉建設部、人民銀行聯合召開房地產企業座談會，形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則，也就是業界所謂的「三道紅線」新規，即剔除預收款後的資產負債率大於70%，凈負債率大於100%，現金短債比小於1倍不得融資。除了三條紅線，拿地銷售比不高於40%，連續3年經營性現金流為負，需要對拿地資金來源等做出解釋。

銀行授信政策如何調整

梳理各家銀行2020年半年度報告，其對房地產金融有所調整。詳情如下：

工商銀行：繼續強化房地產行業分類管理，商業性房地產領域進一步加強城市分類管理，重點支持符合調控政策導向的剛需普通商品住房項目，積極穩妥推進商業性租賃住房融資；強化保障性住房領域政策合規管理，從嚴控制商用房開發融資和商業性棚戶區改造融資，審慎把握房地產並購融資。

建設銀行：積極落實國家房地產調控政策要求，嚴格執行差別化住房信貸政策，通過大數據分析、風險預警模型等手段，優選貸款投放的區域、合作企業、合作樓盤和客戶，支持居民家庭合理住房需求。深入推進住房租賃戰略。

三大戰略之一的住房租賃戰略：深化住房租賃綜合服務平台應用，提昇平台活躍度，為政府監管、公租房管理、市場化房源交易等提供更好服務。截至6月末，住房租賃綜合服務平台累計上線房源超過2300萬套，注冊用戶2310萬。與廣州、杭州、濟南等11個試點城市簽署發展政策性租賃住房戰略合作協議，向試點城市提供包括金融產品支持、房源籌集運營、信息系統支撐等一攬子的綜合服務。以旗下建信住房為載體，積極開展存房業務，盤活社會存量閑置房源，加大社會租賃房源供給。創新金融服務，扶持租賃企業規模化、專業化發展，保障房東和租客的權益，維護租賃市場平穩運行。積極參與國內首批住房租賃企業股權交易服務試點，探索為住房租賃企業獲得權益性融資的新模式。

中國銀行：嚴格落實國家房地產行業調控政策，執行差異化個人住房貸款政策，重點支持居民家庭首套自住性購房需求。

農業銀行：積極貫徹落實國家房地產調控政策，支持居民合理自住購房需求，個人住房貸款業務實現穩健發展。截至6月末，個人住房貸款余額44217.31億元，較上年末增加2593.00億元。

招商銀行：按照「穩步投放、結構調整、限額管理」的總體策略，動態優化內部信貸政策。截至報告期末，本公司境內公司房地產廣義口徑風險業務余額5821.40億元（含實有及或有信貸、債券投資、自營及理財非標投資等業務），較上年末增加738.09億元，其中，境內公司貸款余額3256.20億元，較上年末增加413.57億元，占本公司貸款和墊款總額的7.23% ，較上年末上升0.42個百分點，主要投向優質戰略客戶，嚴控戰略客戶名單外增量投放。截至報告期末，境內公司房地產領域資產質量良好，不良貸款率0.21%，較上年末下降0.15個百分點。2020年上半年，房地產領域監管政策持續收緊，受疫情影響，部分中小房地產企業現金流壓力加大。展望下半年，本公司將持續對房地產客戶及區域資產結構進行調整，聚焦中心城市和戰略客戶，繼續保持房地產領域資產質量的穩定。

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地產業巨變！房企三巨頭同時踩中「三道紅線」！

房地產行業游戲規則迎來重大變革，恆大、融創、綠地已踩中「三道紅線」……

股債雙殺，恆大發布經營數據反擊

在對網路傳言辟謠後，周五恆大系股票及債券再次遭遇股債雙殺，港股中國恆大股價收跌9.46%，恆大汽車收跌12.76%，多隻債券跌幅超過20%，顯示出市場信心仍然不足。

周五晚間，恆大接連發布多條公告，曬出經營成績單，對謠言做出有力回擊。公告顯示：

1、截至2020年9月24日，累計實現銷售人民幣5049億元，同比增長11.4%；銷售回款人民幣4521億元，同比增長51.3%。截至2020年6月30日，現金余額人民幣2046億元。

2、自2020年9月3日起，公司推出全國樓盤大優惠，計劃在2020年9月、10月兩個月累計實現人民幣2000億元銷售。

3、全國在建項目共866個，均在正常開工建設。

4、截至2020年9月24日，公司有息負債較2020年3月末已下降約人民幣534億元，融資成本下降2.24個百分點，提前歸還2020年9月25日以後到期借款人民幣435億元，各項降負債成效積極顯著。

5、公司成立24年來，共計借款20523筆，從未出現利息晚付、本金逾期歸還的情況。

當晚，中國恆大還發布了分拆物業管理業務上市獲港交所批准公告，恆大汽車公告披露了擬在科創板上市的更多細節。

恆大、融創、綠地同時踩中「三道紅線」

中國恆大曬出的穩健經營數據為投資者送上定心丸，不過，從財務指標來看，恆大的杠桿水平仍處高位，超過頭部房企整體水平，同時踩中「三道紅線」。

8月20日，住房城鄉建設部、人民銀行等在北京聯合召開重點房地產企業座談會，明確了12家重點房企資金監測和融資管理規則，也就是此前業內盛傳的房企融資「三道紅線」。新規將於2021年1月1日落地。

「三道紅線」主要涉及三個指標，包括剔除預收款後的資產負債率大於70%、凈負債率大於100%、現金短債比小於1倍。這三個指標也是當前分析房企經營的核心指標，後續也成為監測房企經營的重要內容。

根據規定，如果三道紅線全部觸及，房地產企業的有息負債就不能再增加；觸及兩條，有息負債規模年增速不得超過5%；觸及一條，增速不得超過10%；均未觸及，不得超過15%。

萬科董事會主席郁亮昨日表示，「三道紅線」是行業重大游戲規則的改變，這次（三條紅線）的監管是穿透式的，明股實債、表內表外全覆蓋，之前的財務技巧是沒有任何作用的，這對所有的開發商都是挑戰。 三條紅線的影響力不亞於2012年的土地招拍掛制度。

證券時報·數據寶根據半年報數據對2020年上半年合同銷售金額排名前15的內地上市房企（A股和港股）涉及的相關財務的指標進行了統計，頭部房企杠桿水平和債務風險呈現巨大差異。

1、9家頭部房企剔除預收賬款後的資產負債率過紅線

TOP15房企中，9家公司剔除預收賬款（預收賬款+合同銷售科目，下同）後的資產負債率超過70%。中國恆大杠桿率最高，達85.28%，綠地控股、融創中國、碧桂園這一杠桿水平均超過80%。

2、頭部房企凈負債率分化程度高

以（帶息債務-貨幣資金）/所有者權益的比值衡量房企的凈負債率水平，數據寶統計，TOP15房企中，中國恆大、融創中國和綠地控股的凈負債率大幅超越100%的紅線。其餘12家房企的凈負債率水平大多維持在70%之下，風險相對可控，萬科A、中國海外發展（中海地產）、招商蛇口、新城控股凈負債率不到40%。

從歷史走勢來看，中國恆大、融創中國和綠地控股三家高杠桿房企的凈負債率長期運行在100%之上，並在2017年左右達到頂峰，隨後下滑。中國恆大凈負債率在2018年後再度抬頭，連續多期反彈。

3、5家頭部房企短期償債風險高

以貨幣資金/短期帶息負債作為現金短債比指標，衡量房企的短期債務風險。數據寶統計，TOP15房企中，中國恆大、融創中國、綠地控股和中國金茂的現金短債比不足1倍，越過紅線。中國海外發展、龍湖地產現金短債比最高，分別為5.25倍和4.55倍。

4、恆大、融創、綠地同時踩中「三道紅線」

綜合三條標准來看，TOP15房企中，中國恆大、融創地產和綠地控股同時踩中三道紅線，按照規定，未來有息負債不能再增加；中國金茂觸及兩條紅線；保利地產、中國海外發展、龍湖地產、華潤置地和金地集團三條紅線均未踩中。

限制債務擴張規模對頭部房企影響幾何？

根據規定，房企對「三道紅線」的踩線情況直接影響了其有息債務擴張規模。如果三道紅線全部觸及，房地產企業的有息負債就不能再增加；觸及兩條，有息負債規模年增速不得超過5%；觸及一條，增速不得超過10%；均未觸及，不得超過15%。

那麼，頭部房企過往的有息債務擴張速度如何？

數據寶統計，TOP15房企中，9家公司2017至2019年有息負債年均復合增速超過30%，遠超新規的限制，融創中國和新城控股有息負債增速最快，超過40%。僅有中國恆大、中國海外發展和綠地控股三家頭部房企近三年有息負債復合增速不超過15%。

在近年債務加速擴張的背景下，「三道紅線」對債務擴張的限制將會對多數房企的債務融資帶來較大影響。

2020年中報數據顯示，TOP15房企有息債務擴張速度有所放緩，僅有萬科A、龍湖地產、金地集團和綠城中國的有息負債同比增速超過20%。

『捌』 關於銀行不良資產的處置

這是我最近的作業哦

銀監會1月公告顯示，2004年，主要商業銀行(指4家國有商業銀行和12家股份制商業銀行)不良貸款余額17176億元，比年初減少3946億元；不良貸款率為13.2%，比年初下降4.6個百分點。這是不良貸款繼2002年、2003年後的連續第三年「雙下降」。
但是，如果中國銀行、建設銀行剝離的因素不包括在內的話，那麼情況就不是這樣了。2004年6月份，通過剝離和核銷手段，中行、建行和交行對不良貸款集中處置不良貸款合計為4364億元，超過了2004年不良貸款減少的3946億元。如果考慮到這個因素，2004年主要商業銀行不良貸款實際水平將不是「雙下降」，而是結束了過去兩年不良貸款余額持續下降的趨勢，不良貸款余額反而增加了418億元。
也就是說，盡管從中國銀監會公布的數據來看，國內銀行不良貸款狀況是有所好轉，但其中「技術性」成分不少。如果加上有些商業銀行可能通過貸款重組、借新還舊等形式，將不良貸款顯現的時間延後，以此來滿足監管部分之要求，那麼國內銀行的不良貸款是增是減更是令人質疑了。正如一些海外的研究機構所預測的那樣，2005年中國銀行業的不良貸款將有顯著增加跡象。
以准備上市的建行為例，雖然目前建行的不良貸款率僅為3.91%，但在1999年向信達資產管理公司出售了2500億元不良貸款之後，建行在2002年底的不良貸款率曾高達16.97%.2003年重組開始後，經過國家注資，以賬面價值50%的價格出售1289億元不良貸款，以及核銷569億元不良貸款之後才達到目前一個「干凈」的水平。
降低不良資產三大辦法：專人催收 沖銷 出售企業國有股
銀行自身成立專門機構或指定專人催收。仍留在銀行的不良資產，一類是已無收回可能的呆賬，一類是1996年《商業銀行法》生效、商業銀行自主權擴大後發生的應收未收的貸款及其利息。這後一部分不良資產發生時間不長，情況明朗，收回的可能性較大，應由債權銀行成立專門機構、調集專人催收。對主動想辦法歸還拖欠貸款的企業，銀行應積極給予其所需的新的貸款支持，以鼓勵形成良好的社會信用風氣。
加大對不良資產的沖銷力度。對已無收回可能的不良資產，只能用各種辦法沖銷。
國有銀行和國有企業在實行股份制改革，公開發行股票後，可考慮出售部分國家股權，用所得資金沖銷不良資產，償還銀行貸款。