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个人住房贷款审批风险分析

发布时间:2022-05-21 22:35:02

A. 个人住房贷款的风险分析

个人信用带来的风险
这是个人住房贷款风险中比例最高的种类,主要包括借款人偿债能力不足风险及担保人偿付能力风险两类。
对借款申请人进行信用调查是银行开展消费信贷业务的一个重要环节。对于贷款银行来说,一个必须解决的问题是既要获得有关申请人充分的信用资料,又不用投入过多的时间和成本。在国外,贷款银行均通过商业信用机构来完成信用调查工作,但由于我国个人资信制度尚未建立,对个人的资信状况缺乏合理、完整的判定标准,银行只能以借款人所在单位开具的收入证明等材料作为信用评定的依据,其真实性、时效性难以确定,对个人收入的核实成本较高。个人住房贷款年限最长可达30年,在这样长的时间跨度内无法对借款人经济状况进行持久的监控,现阶段商品房价格较高,每月的还本付息负担较重,一旦借款人失业或正常收入减少便有可能产生违约风险。
担保人(即开发商)作为借款人从银行获取贷款履行担保的第三方,如果借款人不能在其贷款年限内按时清偿相关债务,按照约定理应由担保人在借款人未取得两证(国有土地使用证、房屋所有权证)之前或贷款终结之前履行其连带责任,但由于房地产开发业也是高风险、高收益行业,开发商的经营状况、支付能力也是很难准确把握的,因此也极易产生风险。
欺诈风险
这里所谓欺诈行为是指违反金融管理法规,捏造事实、隐瞒真相,采取不正当手段套取银行资金,骗取根本无偿还能力或超出其偿还能力的贷款,致使我行信贷资产遭受损失的行为。重复抵押、虚拟抵押、租赁房屋抵押、故意遗漏房屋共有人的抵押,或乱开收入证明、伪造身份证件等,这可能是借款人的欺诈行为,也有可能是开发商为尽快套取银行资金授意借款人的欺诈行为,还有一种可能是开发商与借款人联手制造出的欺诈行为。
银行风险
随着个人住房贷款业务量的急剧上升,各银行在“简化信贷手续”的呼声中提高了办理个人住房贷款的速度,这种服务上的改进,无疑带来了住房信贷消费群的扩大,直接促进了住房市场购买力的提高。但是,如果在办理贷款的过程中过于追求效率而忽视了贷款操作的严谨性,将会造成相关法律手续及文本的缺漏,从而直接导致贷款的损失。
抵押物风险
这是抵押物产权问题所造成的风险。如在个人住房贷款尚未清偿期间,由于城市建设规划,拆迁等因素而产生产权风险,尽管政府出台了相关办法对此予以保障,但银行仍面临着两种风险:一是拆迁补偿后,其补偿价格远远低于住房市场价格,即使货币化补偿金全部用于还贷,也可能难以清偿全部贷款。二是抵押权人(银行)无法实施抵押权的物上代位权,即可能产生产权替代风险。
抵押物处分引起的风险
这是指借款人不能清偿债务时,银行依法对贷款抵押物进行处置以偿还贷款时产生的风险。主要表现为:(1)执行难。由于我国目前尚未形成完善的社会保障体系,当借款人发生信用危机而形成不良贷款时,银行正常行使抵押物处分权比较困难,其权益难以得到保障。其实这已不是一个单纯的经济问题,而可能延伸为一个政府极为棘手的社会问题,因为任何一个政府都不会让失业的人再一次“流离失所”。虽然在产权房抵押时,房产抵押登记部门要求借款人出具第二住所证明,然而这一纸证明的效力有多大,它能否成为银行处置抵押物时的有力依据,我们还不免要打上一个问号。(2)变现难。银行欲通过拍卖抵押物实现抵押权时,如果遇到有价无市的状况,那么银行虽然实现了对抵押物的占有,但抵押权尚未真正实现。此外,个人住房贷款的期限较长,抵押房屋可能因经济环境、房地产市场状况的变化和自然损耗而贬值,变现价值较贷款时原售价按抵押率打折后的价值还要低,从而造成银行资产的损失。
贷款条件风险
这是指个人住房贷款的按揭成数、利率、还款方式、贷款期限等贷款条件因借款人经济状况的变化而对贷款产生的影响。如2012年银行一般所采用的还款方式有3种,3种方式偿还贷款本金的速度有所差别。如发生借款人无力还贷的情况,采用到期一次性还本付息的方式与按月还款方式相比,由于按月还款本金余额在不断降低,相对而言贷款风险要小得多。此外,个人住房贷款属于中长期贷款流动性差,相对于短期借款亦具有较大的风险。
其他风险
其他不可抗风险:其一,为自然灾害及人为伤害风险,如水灾、火灾、地震及战争等使房屋毁坏,贷款无法收回;其二,房地产业因客观经济大气候影响,行业萧条,造成银行贷款风险;其三,借款人意外地丧失劳动力或突然死亡也应划作此种风险。

B. 申请房屋贷款做到六不要 个人住房抵押贷款的风险要知晓

房屋贷款,也被称为房屋抵押贷款、房贷, 是由购房者向贷款银行填报房屋抵押贷 款的申请表,并提供合法文件如身份证、收入证明、房屋买卖合同、担保书等所规定必须提交的证明文件,贷款银行经过审查合格,向购房者承诺贷款,并根据购房者提供的房屋买卖合同和银行与购房者所订立的抵押贷款合同,办理房地产抵押登记和公证,银行在合同规定的期限内把所贷出的资金直接划入售房单位在该行的帐户上。而许多消费者现在都采用贷款方式买房,然而,贷款毕竟不是件小事,要充分考虑周全才行。下面跟随360常识网一起来了解一下吧。

个人住房抵押贷款风险主要有3种:

一是借款人方面的风险:个人借银行(包括住房资金管理机构)的钱用于住房消费,如果不按期还钱便产生了风险,风险产生的原因有两种:主观原因和客观原因。前者是指借款人有意赖账、诈骗、假借款、恶意不还钱;后者是借款人因失业、伤残、死亡、离异等原因导致借款人不能如期还钱。

二是开发项目的风险:开发商经营不善,或挪用资金,造成项目不能完工,形成"烂尾",借款人购买并用来抵押的房产成了"空中楼阁";借款人购买的房产存在较大质量问题。这些情况将导致个人贷款的相关合同难以履行,使借款人和贷款行的权益受到侵害。

三是银行方面也存在风险:对借款人情况审查不严;对开发商销售情况、工程进度、售房款监管账户和保证金账户的资金流向情况控制不够;缺乏与房屋土地部门必要的联系,抵押登记不落实;档案管理不严,丢失重要合同单据,由此造成银行贷款风险。

C. 论述我国个人住房贷款的主要风险有哪些应如何防范

我国个人住房贷款面临的主要风险(系统性风险和非系统性风险), 重点分析各种非系统性风险:(l)来自开发商的风险
①虚假按揭,骗取银行贷 款、②多种原因造成楼盘烂尾、虚假广告、③承诺落空造成的风险),
(2)来自项目的风险
①项目存在合法性瑕疵,形成风险、②项目市场前景黯淡造成的银 行风险、③房屋品质恶劣或有缺陷造成银行风险),
(3)来自借款人的风险
①借 款人能力风险、②借款人恶性违约),
(4)来自抵押物的风险
(5)来自中介合作机构的风险,
(6)来自银行自身的风险。

我国商业银行个人住房贷款风险控制的主要防范措施:
(1)加强贷前调查,严把贷款准入关,
(2)加强贷后管理,防范个 人住房贷款风险,
(3)谨慎选择合作中介机构,防范道德风险,
(4)积极利用保险、 担保等方式防范贷款风险。

D. 浅析个人住房贷款有哪些风险

个人住房贷款风险有:
(一)个人住房贷款业务风险的外因主要有“假按揭”风险、由于房屋发生瑕疵的风险和借款人的信用风险。
1、“假按揭”风险
“假按揭”是指房地产开发商采取欺诈的手段,利用虚构的房屋买卖关系获得银行的按揭贷款,从而达到套取银行信贷资金的目的。自2003年下半年以来,国家出台的一系列政策措施在一定程度上加剧了房地产企业的洗牌过程。很多中小开发商明显感觉到资金压力。在此情况下,很多开发商开始借"假按揭"之名套取银行信贷资金。
2、由于房屋发生瑕疵的风险
假如开发商开发的房屋出现较严重的瑕疵,比如1、房屋有严重的质量题目,无法正常居住;2、住房面积缩水,以次充好,抬高房价,造成购房者的损失,导致购房者抵触情绪大,而拖欠贷款;3、开发商没有履行承诺,未及时完成消防等配套工程,推迟进住;4、开发商尚欠缴地价、配套费,拖欠工程款,未办妥房产证,使部分业主拖欠贷款,放弃供楼,造成信贷风险;5、开发商为了售楼,过度地承诺。最常见的是开发商与业主签订返租协议,由于出租不理想或开发商拖欠返租款,使业主也拖欠银行贷款;6、物业治理不善,造成业主与开发商的纠纷,使业主拖欠贷款加大信贷风险。这些都会导致借款人发生群体性的违约不还款的情况。
3、借款人的信用风险
目前由于全社会缺乏完善的个人信息治理体系,使得贸易银行很难进行正确的风险判定。从信用风险的角度来看,一方面,个人住房贷款的顺利回收与借款人的家庭、工作、收进、健康等因素的变化息息相关,借款人经济状况严重恶化导致不能定期或无力偿还银行贷款,或者因借款人死亡、丧失行为能力,借款人的继续人放弃所购房屋,不愿还款,从而给银行利益带来损失的违约风险。另一方面,借款人还可能故意欺诈,通过伪造的个人信用资料骗取银行的贷款,从而产生道德风险。现在,有很多借款人根本不具备定期还款的能力,其通过伪造个人信用资料骗取银行的贷款购买房屋,再将该房屋出租,以租金收进还贷,一旦房屋无法出租,借款人也就无力继续还款,给银行带来风险。
(二)个人住房贷款风险的内因则是贸易银行贷款的操纵风险,主要有职员道德风险、贷款审查风险和贷后治理的风险。
1、职员道德风险
主要是指银行贷款经办职员由于个人原因或者某种利益关系,明知借款人提供的是虚假材料而不指出,导致借款人相关资料不真实,误导贷款审批人。更有甚者,有个别经办职员知法犯法,内外勾结,故意伪造相关材料,骗取银行信贷资金。
2、贷款审查风险
贷款审查是个人住房贷款业务的重要环节。在贷款审查过程中,经办职员风险意识不强,警惕性不高,对借款人的真实身份、收进情况、家庭状况等相关情况了解不祥,对相关材料的真实性、正当性审查不严,流于形式,对有瑕疵的材料没有认真调查核实。有的银行为了扩大市场份额,采取竞相降低贷款人的首付款比例,或者放松贷款人的审批条件,一味简化手续,埋下了风险隐患。
3、贷后治理的风险
大部分贸易银行对个人住房贷款的贷后治理参照公司类贷款的贷后治理模式,要求对每笔贷款定期检查、报告。而个人住房贷款具有客户分散、数目众多等特点。随着个人住房贷款业务的扩大和飞速发展,一个基层行往往有成百上千个客户,客户数目远远大于公司类贷款客户的数目,假如沿用公司类贷款的贷后治理办法,根本无法及时了解贷款客户经济及家庭变化的情况。当可能出现风险时,银行就不能及时采取防范措施避免风险的发生。

E. 个人住房贷款风险有哪些

在当前的市场状况下,建设银行的个人住房贷款面临着一些新的风险因素,主要有房地产市场波动的风险,借款人还款压力增大的风险,假按揭风险,中介机构的风险,银行操作风险,流动性风险等等。
面对这些风险,多年的个人住房贷款管理经验,使建设银行具有一定优势,主要表现在:
先进的风险管理理念和组织架构,强大的网络系统和审计手段,专业的操作流程,标准化催收体系,还有住房抵押贷款证券化的试点经验。

F. 个人住房按揭贷款存在哪些风险

实际上,按揭贷款对于借款人,开发商,贷款机构三方都存在一定的风险。对于银行的风险,主要来源于借款人和开发商。如果开发商存在欺骗,经营不善,房屋出现严重的质量问题,违法销售,或者借款人出现还款中途失去还款能力,或一些不可抗原因造成无法偿还贷款,这些都是银行需要面对的风险。对于开发商来说,由于设计、施工和材料问题导致的住房质量差,或者银行不能按时贷款,或者有些购房者故意违约,都可能导致开发商的风险。



而对于借款人的主要风险在于开发商,比如:

1.开放商在获得贷款之后,携款而逃。

2.或者因为经验不足而,经验不善等问题导致无法按时交房。

3.开发商在操作的过程中出现违规,以至于无法获得房产证。

4.房产存在质量问题。

5.没有销售许可证或产权证提前搞内部认购,导致合同无效。

6.开发商将土地或房地产抵押,买方无法事先知道,知道也控制不了,一旦抵押不能解除,或实施,拍卖,购房者将没有处理房屋的权利。

除此之外,如果银行不能按时放款,买卖双方的购房合同工也将失效,这些都是借款人需要面对的风险。

住房按揭贷款的条件
1、借款人有稳定的收入来源和工作,有偿还贷款的能力;

2、年龄在18周岁以上,有完全民事行为能力;

3、借款人夫妻双方的信用良好;

4、具有所购住房的有效合同,有首期付款的证明;

5、有固定的住址;

6、能够提供担保。

借款人申请贷款时还需要准备下列材料:

1、购房合同和首付款收据;

2、夫妻双方的身份证;

3、婚姻状况证明;

4、单位开具的工作证明和收入证明;

5、户口簿或居住证明。

G. 个人住房贷款抵押担保的风险主要有

如果是个人的住房贷款抵押担保,最大的问题就是贷款人无力偿还抵押贷款,或者是故意不还贷款,造成贷款逾期
房屋抵押贷款。
抵押贷款是目前比较流行的贷款方式,适合资质和信用一般,名下有符合条件的抵押物的用户,提供凭证就可以申请额度高的贷款。那么房屋抵押贷款怎么申请呢?完成这些申请流程就可以了。

1、选择贷款机构:办理房产抵押贷款首先且关键的一步就是选择正规的贷款机构,虽说银行贷款利率低,安全可靠,但是其审批速度和贷款要求相对较慢且较高。而民间借贷虽说利率多,但是审核要求低,办理速度快。所以说,选择一个合适自己的贷款机构是整个贷款流程中至关重要的一步。

2、递交申请及申请材料:选择合适的机构后便可带申请机构要求的材料来提交申请。

3、初步审核:贷款机构会对我们之前交上去的基本材料做初步的审核,审核需要符合相关的要求。

4、评估:一般贷款机构特别是银行都要求到指定或者认可的评估机构进行评估,评估时会收取评估费,不同机构的收费可能不太相同,另外不同地区的收费标准也不一样。

5、审批贷款签合同:贷款机构会根据之前提交的材料和评估报告再次进行审核,审批通过之后就会跟你沟通贷款额度、利率、期限、还款方式等问题,沟通好之后就可以签订合同。

6、办理抵押登记、放款。

综上所述,房屋抵押借款能贷多少还要根据具体情况来具体分析,因为这其中需要考虑的因素有很多,所以,大家还是需要在办理房屋抵押借款之前了解清楚房屋的评估因素和办理手续,避免不必要的麻烦。

H. 个人住房抵押贷款需要承担的风险有哪些

住房贷款是以房产为抵押物停止抵押担保的,普通状况来讲是很平安的一款贷款产品。但受制于房产抵押贷款时间长、活动性较低等要素,关于银行来讲,其风险主要表如今如下几方面:

个人住房抵押贷款资产总体质量良好,平安系数高。但是,贷款作为一种风险产品,会遭到开发商、借款人及阶段性的经济要素等影响,依然会发作信誉风险、系统风险等,需求在贷前贷中贷后加以关注管理注重,采取多重措施加以防备和化解。

I. 个人商业用房贷款的主要风险点有哪些

个人住房贷款风险主要是指借款人不能按时偿还贷款本息,由此给银行带来的损失。目前商业银行的个人住房贷款主要面临以下风险:
(一)借款人风险
个人住房贷款的风险最终来源于借款人不能按期还款。由于我国尚未建立起一套完整的个人资信评估体系,也没有从事居民个人资信状况调查评估的机构,银行很难对借款人做出客观、公正的评价。
(二)开发商经营不善导致的风险
一些房地产开发企业由于经营管理失误,造成其已销售期房不能按时交业主使用,致使购房人与开发商发生争执或要求解除购房合约,而且往往很难在短时间内得到解决。一旦出现这种情况,使用个人住房贷款业务的客户往往会暂停偿还银行贷款,从而将客户与开发商之间的矛盾转嫁到银行身上。另外,开发商开发手续不完备,在尚未取得商品房预售许可证的情况下,销售房产,回笼资金,造成所签购房合同无效,从而波及借款合同的履行。
(三)流动性风险
银行负债期限较短,一般仅为几个月,而个人住房贷款的期限大部分在l0年以上。当前,中长期的个人住房贷款占消费贷款相当大的比例。对银行的资金流动影响越大,有可能给银行的资金流动性带来威胁。商业银行个人住房贷款目前是国内银行的优质资产,增势迅猛,因此其风险性较大。
(四)管理风险
是指由于银行管理出现漏洞而产生的风险如决策风险、内部操作环节的风险、银行客户资源共享机制缺失等风险。
(五)法律法规的不健全给按揭业务带来的风险。

J. 个人住房贷款有哪些风险

个人住房贷款风险有:
(一)个人住房贷款业务风险的外因主要有“假按揭”风险、由于房屋发生瑕疵的风险和借款人的信用风险。
1、“假按揭”风险
“假按揭”是指房地产开发商采取欺诈的手段,利用虚构的房屋买卖关系获得银行的按揭贷款,从而达到套取银行信贷资金的目的。自2003年下半年以来,国家出台的一系列政策措施在一定程度上加剧了房地产企业的洗牌过程。很多中小开发商明显感觉到资金压力。在此情况下,很多开发商开始借"假按揭"之名套取银行信贷资金。
2、由于房屋发生瑕疵的风险
假如开发商开发的房屋出现较严重的瑕疵,比如1、房屋有严重的质量题目,无法正常居住;2、住房面积缩水,以次充好,抬高房价,造成购房者的损失,导致购房者抵触情绪大,而拖欠贷款;3、开发商没有履行承诺,未及时完成消防等配套工程,推迟进住;4、开发商尚欠缴地价、配套费,拖欠工程款,未办妥房产证,使部分业主拖欠贷款,放弃供楼,造成信贷风险;5、开发商为了售楼,过度地承诺。最常见的是开发商与业主签订返租协议,由于出租不理想或开发商拖欠返租款,使业主也拖欠银行贷款;6、物业治理不善,造成业主与开发商的纠纷,使业主拖欠贷款加大信贷风险。这些都会导致借款人发生群体性的违约不还款的情况。
3、借款人的信用风险
目前由于全社会缺乏完善的个人信息治理体系,使得贸易银行很难进行正确的风险判定。从信用风险的角度来看,一方面,个人住房贷款的顺利回收与借款人的家庭、工作、收进、健康等因素的变化息息相关,借款人经济状况严重恶化导致不能定期或无力偿还银行贷款,或者因借款人死亡、丧失行为能力,借款人的继续人放弃所购房屋,不愿还款,从而给银行利益带来损失的违约风险。另一方面,借款人还可能故意欺诈,通过伪造的个人信用资料骗取银行的贷款,从而产生道德风险。现在,有很多借款人根本不具备定期还款的能力,其通过伪造个人信用资料骗取银行的贷款购买房屋,再将该房屋出租,以租金收进还贷,一旦房屋无法出租,借款人也就无力继续还款,给银行带来风险。
(二)个人住房贷款风险的内因则是贸易银行贷款的操纵风险,主要有职员道德风险、贷款审查风险和贷后治理的风险。
1、职员道德风险
主要是指银行贷款经办职员由于个人原因或者某种利益关系,明知借款人提供的是虚假材料而不指出,导致借款人相关资料不真实,误导贷款审批人。更有甚者,有个别经办职员知法犯法,内外勾结,故意伪造相关材料,骗取银行信贷资金。
2、贷款审查风险
贷款审查是个人住房贷款业务的重要环节。在贷款审查过程中,经办职员风险意识不强,警惕性不高,对借款人的真实身份、收进情况、家庭状况等相关情况了解不祥,对相关材料的真实性、正当性审查不严,流于形式,对有瑕疵的材料没有认真调查核实。有的银行为了扩大市场份额,采取竞相降低贷款人的首付款比例,或者放松贷款人的审批条件,一味简化手续,埋下了风险隐患。
3、贷后治理的风险
大部分贸易银行对个人住房贷款的贷后治理参照公司类贷款的贷后治理模式,要求对每笔贷款定期检查、报告。而个人住房贷款具有客户分散、数目众多等特点。随着个人住房贷款业务的扩大和飞速发展,一个基层行往往有成百上千个客户,客户数目远远大于公司类贷款客户的数目,假如沿用公司类贷款的贷后治理办法,根本无法及时了解贷款客户经济及家庭变化的情况。当可能出现风险时,银行就不能及时采取防范措施避免风险的发生。

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