1. 出售有贷款的房子需要什么手续
未还清贷款的房子还处于抵押状态,是不能上市交易的,但是,在现实生活中,可以通过一些方法来实现:
方法一:转按揭
所谓“转按揭”,是指把个人住房出售或转让给第三人而申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。但据了解,目前能做转按揭的银行很少,北京等部分城市更是早就叫停了转按揭,所以这种方法目前已经很少有人使用。
方法二:用买方的首付款缴清剩余贷款
这是当下二手房交易中最多应用的模式,适用于原房主贷款额度较低或已经经过大量归还后所剩贷款数目不大的情况。通常情况下,买家会认可首付房产总成交额的30%至40%,卖方可以利用买方的首付将剩余贷款付清,然后撤销房产的抵押登记,进行下一步交易。
方法三:利用银行贷款来缴清剩余贷款
如果以上两种方法都行不通,那么卖家可以考虑用其名下的抵押物(如其他房产)向银行申请抵押贷款,以结清按揭贷款。等买家付了房屋全款之后再还清银行抵押贷款。
2. 我有一套按揭的房子想卖,需要什么流程!
按揭房买卖如下:
有贷款的二手房可以经过银行的同意后办理一些手续就可以把按揭的房子进行买卖。
其实这是一种转按揭的行为。
转按揭就是个人住房转按贷款,个人住房转按贷款是指已在银行办理个人住房贷款的借款人,向原贷款银行要求延长贷款期限或将抵押给银行的个人住房出售或转让给第三人而申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。
转按揭的业务流程:
1、买卖双方签订《房屋买卖合同》;
2、买方、卖方、律师事务所三方签订《转按揭交易安全保证合同》;
3、买方交纳房屋价格30%的首付款(按交易价格与评估价格孰低的原则,一年内免评估,以原购买价为准);
4、卖方的贷款银行书面同意提前一次性还款的确认函(包括所欠资款本息、还款帐号);
5、买方据前述文件及个人资信文件向贷款银行申请二手房按揭贷款(提出贷款申请,律师初审,银行复审);
6、卖方向买方实际交付房屋;
7、银行复审通过后放款,向卖方的银行划款;
8、卖方收到款项后,与原贷款行解除贷款合同和抵押登记,与买方、律师一同办理过户、并且抵押给买方的贷款银行;
9、买方的贷款银行将30%的首付款付给卖方。
3. 刚买的还在按揭的房子可以转卖吗 怎么操作
可以。转按揭交易转按揭是指将房屋产权人(上家)欠银行的贷款转让给下家,原抵押关系解除,下家以所购房屋重新向银行作抵押。
这种转让方式需具备以下几个条件:
1、按揭银行允许提前还贷并开设了转按揭业务,有指定的转按揭担保机构;
2、下家具备银行规定的贷款条件;
3、下家的贷款额度受到限制,一般来说,若下家欲贷款数额超过或明显低于转按揭的贷款数额,则难以成功。
交易过程:
其交易过程可以概括为:居间委托———前期审查———签订买卖合同———转按揭申请———过户抵押。
风险:
通过转按揭方式转让按揭房,上下家的风险较低,但交易周期相对较长,通常需要一个月到一个半月转贷审核期,审核通过后方可办理过户手续。
交易过程中,银行风险主要通过他们自身的金融服务流程和转按揭担保机构来消化。上下家的风险主要通过中介机构和合同约定来防范。
(3)贷款住房出售程序扩展阅读:
非转按揭方式:
非转按揭交易不通过转按揭的方式转让按揭房,在二手房交易实践中也很常见,但最好通过诚信度较高的中介公司,以防其中较大的风险。
采用原因
采用这种方式的主要原因有:
1、贷款银行没有转按揭业务;
2、下家无需贷款或贷款数额要超过原贷款数额,或者欲贷数额明显少于原贷款数额;
3、上家需要在短期内完成交易。
实质:
遇到上述情况,通过中介公司居间出售按揭房的,实践中一般又有两种操作方案,一是买卖合同签订后上家自行还贷,二是买卖合同签订后上家用下家的首付款还贷。
因此,非转按揭交易的实质是,签订转让合同还贷后再交易过户。相对于转按揭,这样交易更灵活、方便。
风险:
从风险角度来说,银行风险很小,上下家的合同风险较大。
如何防范风险:
为避免上下家的风险,中介公司一般会关注房屋产权是否清晰、首付款是否由中介监管和违约金数额约定是否够高三个问题。尤其值得一提的是,现阶段跨行转按揭一般难以实现,而先还贷后交易,跨行贷款自然不是问题。
当然,这种方式除了要求中介公司有较高的诚信度外,还要求下家有提前偿贷能力或者下家有足够的首付能力,否则就巧妇难为无米之炊了。
4. 按揭房买卖流程
贷款房也就是按揭房,按揭房交易过户流程如下:
1、实地看房
这是房屋过户中不可或缺的重要步骤,如果少了这一环节,就很容易出现纠纷。因此买方不仅要实地查看房源,还要注意审查房屋产权证、土地证以及产权人身份证等相关证件的真实性。
2、签订《买卖合同》
实地查看、核实了房屋情况后,买卖双方就可以签订买卖合同了。需要约定好交易细节,以免出现责任划分不清的问题。
这种转让方式需具备以下几个条件:
1、按揭银行允许提前还贷并开设了转按揭业务,有指定的转按揭担保机构;
2、下家具备银行规定的贷款条件;
3、下家的贷款额度受到限制,一般来说,若下家欲贷款数额超过或明显低于转按揭的贷款数额,则难以成功。
风险通过转按揭方式转让按揭房,上下家的风险较低,但交易周期相对较长,通常需要一个月到一个半月转贷审核期,审核通过后方可办理过户手续。
交易过程中,银行风险主要通过他们自身的金融服务流程和转按揭担保机构来消化。上下家的风险主要通过中介机构和合同约定来防范。
以上内容参考:网络-按揭房
5. 贷款房买卖流程是怎样的
贷款房也就是按揭房,按揭房交易过户流程如下:
1、实地看房
这是房屋过户中不可或缺的重要步骤,如果少了这一环节,就很容易出现纠纷。因此买方不仅要实地查看房源,还要注意审查房屋产权证、土地证以及产权人身份证等相关证件的真实性。
2、签订《买卖合同》
实地查看、核实了房屋情况后,买卖双方就可以签订买卖合同了。需要约定好交易细节,以免出现责任划分不清的问题。
3、卖方向贷款银行提交提前还款申请,并办理解除房产抵押
经过银行同意后,卖方准备好资金前往银行办理提前还款。办理完毕后,需携带房产证、他项权证、银行出具的清贷证明、注销抵押登记申请书以及身份证,前往房地产管理中心相关窗口办理解除抵押。
4、买方办理贷款手续
如果买方需要办理贷款手续,则应提前准备相应的贷款资料。卖方需准备房产证明等材料,一同前往银行办理房屋贷款手续。
5、办理交易过户
买卖双方携带相关证件原件,前往房管局办理过户手续。一般办理时间为一周,在办理过户时,买方应向卖方支付房屋首付款。而且买卖双方需按标准缴纳相应税费。
6、房屋交验
过户手续办理完毕后,卖方搬离住房,并结清水费、电费、煤气费、物管费等费用。最后签署《物业交接确认书》并支付房屋尾款,二手房交易结束。